Наем и неотделимые улучшения арендованного имущества — что это такое

Съем недвижимости зачастую происходит на долгосрочной основе, ввиду чего могут возникнуть неотделимые улучшения арендованного имущества. Арендаторы, пользуясь предоставленным помещением, обычно стремятся к его унификации и комфорту. По этой причине они могут вкладывать в ремонтные и другие работы средства, даже если рассматриваемое имущество фактически не является их собственностью. Каждому съемщику важно, чтобы объект в полной мере отвечал определенным потребностям и специфике хозяйственного направления.

Ключевые капиталовложения идут на выполнение ремонтных работ, дооснащение, проведение строительства и реконструкции имеющихся помещений. В статье 623 ГК РФ указано, что все сделанные съемщиком отделимые улучшения арендованного имущества, предоставленного во временное пользование, считаются его собственностью, за исключением ранее заключенных договоренностей по возможности использования другого варианта взаиморасчетов.

Неотделимые улучшения арендованного имущества

Специфика улучшения

Обычно контрагенты приходят к согласию относительно разного рода работ по улучшению жилья. В любом случае все действия желательно предварительно оговаривать. Арендатор вправе производить подсчет потраченных денежных средств на снимаемый объект в части его неотделимого улучшения. По завершению срока действия договора он может обратиться к собственнику с просьбой о компенсации выполненных вложений, если имущество не пострадало, либо оговорить другие условия, которые не были ранее озвучены.

Если владелец объекта не был должным образом уведомлен о предстоящих работах, его обязанность возвращения понесенных затрат исключается. Неотделимый тип модернизации следует прописывать в соглашении с учетом действующего законодательства РФ. В противном случае заявить о своих правах через суд окажется проблематичным. Отделимые и неотделимые улучшения, сделанные за амортизационные средства, считаются собственностью владельца объекта.

Важно понимать, как происходит соответствующий процесс и его основные признаки. Улучшением считается качественное изменение состояние помещения, приводящего к увеличению ценности имущества. Это может быть:

  • повышение функциональности недвижимости;
  • проведение усовершенствования помещения;
  • улучшение параметров и полезных свойств объекта.

Приведенный перечень не окончательный и может дополняться другими вариантами. Интересно, что выполнение ремонтных работ не попадает под понятие улучшения, поскольку здание не получает особых полезных качеств и не изменяет основных параметров. В данном аспекте речь идет:

  • о дооборудовании недвижимости;
  • о достройке помещения;
  • о реконструкции зданий;
  • о модернизации объекта;
  • о переоснащении сооружений в техническом плане.


Отделимое улучшение арендуемого имущества при желании владельца допускается изымать или демонтировать без нанесения ущерба первоначальному состоянию помещения. Изначально перед этим рекомендуется переговорить с собственником относительно возможной компенсации. Неотделимая модернизация арендованного объекта — это все работы со стороны арендатора, которые невозможно возвратить, не оказав в результате финансовых убытков владельцу. Бухгалтерия каждого крупного концерна зачастую сталкивается с дилеммой: как свести к минимуму указанные виды издержек и возможные проблемы в плане налогов.

Правила составления договоров

Перед осуществлением разного рода ремонтных работ важно разобраться, чем отличаются отделимые и неотделимые улучшения и как правильно оформляется арендный договор. В пункте 2 статьи 623 ГК РФ указано, что если изначально собственник дал согласие на осуществление некоторых доработок помещения, то после завершения заключенного соглашения съемщик вправе рассчитывать на компенсацию их стоимости. Важно, чтобы отсутствовали другие прописанные аспекты, нивелирующие приведенный порядок.

Вместе с этим пункт 3 этой же статьи говорит о невозможности проведения взаиморасчетов за осуществленные улучшения, если изначально не было получено одобрение собственника объекта. Когда определенные ситуации не прописаны в законодательстве РФ, то оспорить решение владельца даже через суд не удастся. Отсутствие в договоре условий о порядке проведения и расчетов за выполненные улучшения должно стать поводом для введения соответствующих пунктов либо получения отдельного письменного разрешения владельца объекта.

Зачастую бывает, что арендуемый объект не подлежит никаким совершенствованиям, поскольку находится в федеральной собственности. Такое положение усугубляется и тем, что без проведения определенных работ нормальное функционирование предприятия становится проблемным. Возмещение и учет улучшений зависит от согласия владельца сооружения на осуществление необходимых мероприятий, конечной цены вопроса, подлежащей уточнению и уведомлению.

Нюансы взаимоотношений контрагентов по неотделимой модернизации

Когда необходимые работы в помещении выполнены за деньги съемщика с одобрения собственника, можно руководствоваться пунктом 1 статьи 256 НК РФ. По ней любые усовершенствования объекта реально признать амортизируемым имуществом. Пункт 1 статьи 258 НК РФ гласит, что финансы, затраченные на проведение капитальных работ, должны быть возмещены ссудодателем как амортизационные. Ввиду этого съемщик не теряет денег на налоговых выплатах.

Подобная ситуация показывает, что арендатор не может являться владельцем выполненных улучшений помещения, что закреплено пунктом 4 статьи 623 ГК РФ. Законом отмечено, что доработка арендованного объекта, будь она отделимой или неотделимой, сделанная за амортизационные отчисления имущества, считается собственностью ссудодателя.

Распоряжение министерства финансов РФ обозначило правила учета расходов в письме от 13.12.2012 № 03.03.06-1/651. По нему затраты съемщика, которые пошли на улучшение снимаемого объекта, когда они компенсируются владельцем недвижимости, считаются расходами, появившимися в процессе осуществления работ ссудодателя. Поэтому, когда арендатор решает производить действия по неотделимому улучшению имущества, на что необходимо заручиться поддержкой собственника, желательно, чтобы соответствующие моменты были указаны в договоре или дополнении к нему. В свою очередь владелец компенсированные средства показывает в налоговой ведомости относительно полученной прибыли, что попадает под действие главы 25 (с соблюдением пункта 1 статьи 252) НК РФ.

Возмещение расходов по улучшению снимаемой недвижимости ее собственником происходит в соответствии с договором или подписанным дополнительным соглашением, где оговорены условия перехода объекта ссудодателю. Методические указания, регламентирующие учет у арендатора средств, прописаны в приказе министерства финансов от 13 октября 2003 года под номером 91 с индексом «Н». В случаях, когда неотделимые совершенствования будут передаваться арендодателю, это необходимо указывать в соглашении до завершения договорного срока.

Реальна и ситуация, когда собственник предварительно одобрил намерения арендатора по неотделимому улучшению имущества, однако в последующем отказался осуществлять компенсацию затраченных средств. Статьей 256 (пунктом 1) НК РФ зафиксировано, что указанные работы могут быть признаны в качестве амортизируемого имущества.

Амортизационные затраты

Арендатор вправе пользоваться результатом капиталовложений, выполненных по согласию собственника, без необходимости их возмещения. Указанные действия актуальны на протяжении всего срока действия соглашения. Они возможны при учете амортизационных затрат, определяемых в соответствии с периодом полезной эксплуатации для конкретного арендуемого объекта, что должно отвечать классификации, подписанной правительством нашей страны.

Начисление амортизации должно осуществляться не позднее первых чисел месяца, после того, как неотделимые улучшения арендованного имущества были введены в эксплуатацию. Руководствуясь пунктом 5 ПБУ 6-01 об учете основных ресурсов, в соответствующих средствах должны учитываться вливания капитального характера, направленные на усовершенствование арендованного объекта.

Когда определенные капиталовложения признаны имуществом собственника, то, основываясь на пункте 35 Методических рекомендаций по ведению бухгалтерского учета, можно прийти к четкому выводу: средства, затраченные на капитальные работы, списывают с кредита по учету вкладов необоротных активов в корреспонденции с дебетовым счетом контроля основных вложений. Итоговая сумма «вливаний» по выполненным улучшениям должна быть внесена в отдельную инвентарную карточку на конкретный объект.

Осуществление усовершенствований без согласия собственника

Законодательство РФ не запрещает арендаторам выполнять улучшения снимаемого имущества. При этом важно осознавать, что собственник не всегда пойдет навстречу в плане возмещения понесенных затрат. Особое внимание следует обратить на положение статьи 622 ГК РФ, где прописаны условия прекращения договоренностей на учтенный объект и правила возврата недвижимости ее владельцу. Объект должен быть передан в изначальном состоянии с учетом естественного износа, если иное не предусмотрено заключенными договоренностями.

Опираясь на приведенную норму, ссудодатель может потребовать от контрагента приведения помещений к первоначальному виду. Это, в свою очередь способно побудить новые финансовые расходы. Когда описываемые расходы включаются в декларацию полученных доходов, важно помнить о высокой вероятности появления налоговых рисков. На основании пункта 1 статьи 256 НК РФ под понятие амортизируемого имущества попадают только капиталовложения, направленные на неотделимое улучшение арендуемой недвижимости, при условии наличия положительного на то решения собственника.

Арендаторы — налогоплательщики, осуществившие вложения в неотделимые улучшения арендованного имущества, это должны понимать, если ранее не получили одобрения владельца. Они не смогут свести затраты необходимым образом. По этой причине появляются риски с вычетом НДС, ввиду чего не всегда удается инициализировать операции, признаваемые субъектами налогообложения, что предусмотрено НК РФ. Интересно, что налоги на добавленную стоимость и прибыль между собой практически ничего не имеют общего. Контролирующие инстанции обращают на соответствующие моменты весьма большое внимание. В результате НДС не удается вычесть из общих понесенных затрат.
Кто такие арендаторы
Законодательство позволяет собственникам обращаться в суд для отстаивания своих законных прав. Однако на практике доказать свою позицию проблематично либо невозможно. Выиграть дело налогоплательщику удается не всегда. Выгодным и стоящим способом решения проблемы окажется:

  • непринятие к вычету входящего налога на добавленную стоимость;
  • исключение из налогового учета прибыли расходов на неотделимые доработки арендованного имущества.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 146 НК РФ объектом обложения НДС принимается перемещение по территории страны изделий или оказание услуг, предназначенных для собственного использования, затраты по которым не могут быть приняты к вычету, включая амортизацию, при уплате сборов на прибыль предприятий. На основании этого все доработки снимаемого объекта, произведенные за свои средства, не должны входить в налог на доход, при этом налогоплательщик может претендовать на компенсацию НДС в соответствии с понесенными расходами.

Безвозмездная аренда и НДС

Анализ письма министерства финансов от 26.07.2012 № 03.07.05-29 с учетом пункта 1 статьи 146 НК РФ показал, что объектами наложения пошлины могут быть признаны любые действия по реализации изделий или предоставлению услуг в пределах РФ, включая случаи с безвозмездной арендой. Важно должным образом соблюсти процедуру передачи съемщиком собственнику результатов улучшений, в том числе выполненных с привлечением сторонней компании. Приведенные шаги становятся основанием для определения объекта налогообложения.

Уплата имущественного налога — обязанность арендодателя, выполнившего неотделимые доработки помещения при условии, когда они взяты собственником на балансовый учет в качестве объектов ОС. Пунктом 1 статьи 374 НК РФ отмечено, что объектом обложения налогом для отечественных организаций может быть признана и недвижимость, и движимые объекты. Сюда же можно отнести ценности, переданные во временную эксплуатацию, внесенные в общую деятельность либо полученные на основании концессионного соглашения. Рассматриваемый объект должен находиться на балансе собственника как элемент основных средств в установленном законом порядке. Статьи 378, 378.1 НК РФ предусматривают возможность появления и других ситуаций.

Порядок определения в бухучете сведений относительно основных средств компании регламентирован ПБУ 6-01 и методическими указаниями по ведению контроля за ОС, попадающих под действие указанного документа. Они обязаны учитывать капиталовложения в сдаваемую недвижимость, что указано в пункте 5 письма. Списание сооружения, выводимого из эксплуатации либо неспособного давать в последующем прибыль, осуществляется в порядке п. 29 ПБУ6-01. Поэтому все сделанные съемщиком капитальные работы в арендованном помещении ОС, их эквивалент в денежном отношении подлежат учету арендатором до момента их списания.

Расчет налогов

Специалисты в сфере недвижимости рекомендуют обратить внимание на разъяснения письма министерства финансов РФ от 24.10.2008 № 03.05.04.01-37. В нем сказано, что выбытием капиталовложений считается компенсация собственником затраченных средств арендатором на выполнение улучшений. Речь не идет о возмещении затрат нанимателем по доработке помещения путем установления необходимого размера аренды.

В соответствии с планом бухучета финансовой и хозяйственной деятельности компаний принимаемые к рассмотрению объекты подлежат контролю, как того требуют Приложения для необоротных активов. Они принимаются к бухгалтерской отчетности как ОС, включая потраченные средства на капитальное строительство.

Изначальная величина стоимости интервенций, направленных на улучшение арендованных объектов основных средств, которые ранее были должным образом документально оформлены и запущены в эксплуатацию, нивелируется. Происходит списание с шифра 08 на дебетовый счет 01 основных средств.

Об аренде предприятий и неотделимых улучшениях

Наиболее важный неотъемлемый показатель любой недвижимости — качество неотделимых улучшений. Однако в реальности могут встречаться и некоторые противоречия. В последнее время юристам приходится сталкиваться с наличием неотъемлемых доработок в пределах целого предприятия. Соответствующие нормы и терминология в данном случае вполне актуальны, за исключением некоторых норм права, которые несколько разнятся.

Законодательство наделило арендатора правом на свое усмотрение изменять структуру компаний, вносить в нее дополнения и улучшения. Проведение модернизации может осуществляться даже без предварительного уведомления собственника объекта. Особые моменты и порядок взаимоотношений должны обязательно отдельно прописываться в договоре. Арендатор в подобных случаях имеет неотъемлемое право на компенсацию понесенных затрат.

Владелец недвижимости через суд может отстоять и свои права, не желая платить компенсацию съемщику за издержки. Все что для этого потребуется — привести достаточные доводы, аргументы и доказательства малозначительности неотделимых улучшений в том, что по факту модернизация не очевидна, а производительность от проведенных работ, если и увеличилась, то не весомо. Приведение подсчетов должно наглядно продемонстрировать, что возможная выплата издержек не объективна. Известны ситуации, когда собственнику удавалось доказать отсутствие необходимости в модернизации объекта.

Предпродажное совершенствование жилой площади

Всякое неотделимое улучшение при продаже объекта может иметь под собою последствия правового характера. Изначально необходимо изучить правовые аспекты в сфере недвижимости для проведения качественного анализа ситуации. Они аналогичны случаям с нежилым фондом, что относится к законодательной базе.

Отделяемый вариант улучшений в съемном жилье считается собственностью ссудополучателя. Наличие других условий обязательно должно быть прописано в договоре. Если же в квартире или доме проведены неотделимые улучшения, то по завершению подписанных соглашений между арендатором и собственником они подлежат компенсации первому. Отсутствие одобрения владельца помещения на его модернизацию приведет к невозможности удержания соответствующих расходов с владельца. В то же время при продаже объекта его собственник вправе включить все улучшения в его конечную цену.

Когда модернизация недвижимости производится с привлечением амортизационных средств, то их непосредственным владельцем признается арендодатель. Указанная норма может применяться и в правоотношениях с юридическими лицами при заключении договоренностей по аренде квартиры.

Неотделимые улучшения могут подчиняться разным нормам законодательства в зависимости от области их применения, будь то обычное жилое помещение или производственные площадки. Более того, многие из них часто имеют различия в толковании. Контрагентам по аренде объектов рекомендуется регулярно проводить мониторинг на предмет выявления новых законов ГК РФ, их правильного толкования в документации и ведомственных актах.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *