Какой статус выбрать для будущего земельного участка

Озадачившись перспективой строительства, россияне задумываются над статусом будущего участка.Наличие права собственности позволяет владельцу распоряжаться наделом на свое усмотрение в пределах целевого использования. Однако перед покупкой важно знать основное предназначение выбранной территории, понимать, чем отличаются категории участков, поскольку именно категория накладывает определенные ограничения на возможную эксплуатацию участка. Отсутствие необходимой информации и осведомленности способствуют неправильному выбору, а следовательно, приводит к потере времени и серьезным расходам.

Плюсы и минусы СНТ и ИЖС

Принципиальное отличие категорий участков

ИЖС — наиболее популярный вариант, потому что позволяет возвести индивидуальное строение с возможностью постоянной регистрации. Обычно территории ИЖС выделяются под застройку в пределах населенных пунктов.

Участки могут находиться и в некоммерческих или садовых товариществах. Серьезных принципиальных различий между ДНП и СНТ не существует. И в одном, и во втором случае речь идет об организациях, учреждаемых добровольно. Основная идея кооперативов — всяческое содействие дольщикам в решении любых вопросов хозяйственной и социальной сферы. Целевое назначение участков — садоводство или огородничество (Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ, в ред. от 14.10.2014).

Делая выбор между ДНП или СНТ необходимо помнить, что они имеют статус некоммерческой организации. Участок выделяется для того, чтобы заниматься возделыванием земли или для постройки дачного домика. Он отводится под сельскохозяйственные нужды, без права регистрации. Не понимая, чем отличается ИЖС от СНТ, обратитесь за помощью к специалистам нашей компании, и вам разъяснят все нюансы приобретения конкретного объекта.

Будущему собственнику изначально потребуется определиться со всеми достоинствами и недостатками того или иного земельного надела. Не стоит полагаться на случай, желательно сразу акцентировать внимание на характеристиках участка и на его статусе. Последний момент должен стать решающим фактором в предстоящем выборе.

Определение категории объекта осуществляется кадастровыми специалистами. Соответствующая информация заносится в паспорт и другие документы. Перед покупкой земли потребуется детально изучить все имеющиеся на участок бумаги. Еще до совершения сделки желательно уточнить категорию земли, а если необходимая информация отсутствует, сделать официальный запрос в государственные инстанции.

Строительство частных объектов

Участок ИЖС обычно отводится под строительство жилых зданий. Соответствующие категории имеют наибольшую популярность и, как следствие, наивысшую стоимость. Расположение земель не выходит за границы поселков и городов. Надел под индивидуальный жилищный объект обладает рядом положительных качеств:

  • наличие регистрации на территории позволит официально трудоустроиться, оформить пенсионные выплаты, потребовать предоставления медицинского обслуживания;
  • прописка даст возможность оформить подписку периодических изданий и пользоваться льготами горожанина;
  • право регистрации получит любой собственник, у которого построен дом или коттедж на территории ИЖС;
  • сооружение, находящееся на участке под индивидуальную застройку, дает право владельцу проживать в нем на протяжении круглого года, без необходимости переоформления объекта и присваивания ему другой категории;
  • после возведения дома можно в любое время сделать оформление вычета из налога на строительные работы;
  • в отношении индивидуальных участков под строительство жилья действуют специальные стандарты, на основании чего предусматривается выполнение особых социальных норм, в том числе создание необходимой инфраструктуры (лечебных, образовательных учреждений, торговых центров, государственных органов), обеспечение ряда мероприятий по реконструкции дорожного полотна, поддержание в нормальном состоянии коммуникаций;
  • землю и объект на ней можно оформить в качестве залога при совершении сделок и банковских операций.

Разбираясь, в чем отличие ИЖС от других категорий, стоит учитывать и их негативные факторы:

  • если некоммерческий садовый объект не требует специального согласования на предмет возможности строительства, то в данном случае будет необходима вся разрешительная документация (проект дома, его планировка, архитектура и другие аспекты подлежат обязательному согласованию в соответствующих инстанциях);
  • строительство дома необходимо выполнять согласно СНиПу и ГОСТу;
  • по окончанию возведения объекта потребуется оформить документ о введении его в эксплуатацию;
  • требования по регионам России в плане строительства на участках ИЖС могут существенно отличаться, включая размер выделяемого надела, площадь сооружения, его расположение.

Учитывая особенность работы государственной системы, не стоит полностью полагаться на выполнение предусмотренных законом преференций. Речь идет о льготах по прокладке инженерных коммуникаций, подъездных путей и различных компенсациях. Категория ИЖС обязывает собственника приступить к строительным работам на протяжении текущих 36 месяцев. В противном случае ему придется уплатить штраф в размере до 50 тысяч рублей (статья 8.8 КоАП РФ).

Специфика СНТ

Земли, которые предоставляет садоводческое некоммерческое товарищество под ведение сельского хозяйства, обычно более выгодны по цене, чем ИЖС. Соответствующие участки принадлежат к одной категории вместе с ДНП с одним существенным отличием: они имеют более плодородную и богатую почву.

Качественную характеристику участков позволяют определить так называемые баллы бонитета. Они учитывают экологическую чистоту района, удобство его расположения, наличие подъездных дорог, особенности инфраструктуры. Садоводческий кооператив имеет свои положительные особенности:

  • наделы находятся в экологически чистых сельских районах, отдаленных от опасных объектов, промышленности;
  • цена участка СНТ значительно ниже, чем в ИЖС;
  • собственник земли вправе использовать ее не под строительство дачи, а для ведения огородничества или садоводства;
  • отсутствует необходимость получения разрешительных бумаг, документов на ввод объекта в эксплуатацию.

Вступая в садоводческое партнерство, следует учитывать и негативные стороны:

  • прокладка и подключение инженерных коммуникаций (электричества, воды, канализации) выполняется за счет кооператива и его пайщиков, что не всегда выгодно;
  • хороший современный дом на участке СНТ может стоить значительно дешевле, чем аналогичный, но в ИЖС (экспертный оценщик в своей работе делает акцент именно факт категории земли); его возведение возможно при наличии пакета документов, включающего генеральный план, паспорт объекта, свидетельство на право собственности (часть 9, статья 51 ГК РФ);
  • использовать объект садового товарищества в качестве залога по кредитным операциям получится только в исключительных случаях, поскольку банковские учреждения не видят в них особого интереса;
  • действующее законодательство по участкам СНТ не предполагает наличия на их территории учебных заведений, торговых точек, медицинских учреждений, что может вызывать некоторые неудобства;
  • осуществить регистрацию в садовых кооперативах практически невозможно.


Иногда по решению Конституционного суда РФ владельцам дачных домиков, возведенных на территории СНТ, может быть разрешено получение временной или постоянной прописки (постановление КС от 14.04.2008 № 7-П). Однако практика показывает, что это процесс достаточно долгий, редко выполняющийся, при этом результат не всегда предсказуемый.

Особенности земель ДНП

Участкам дачных некоммерческих кооперативов присваивается минимальный коэффициент бонитета. Цена на указанные объекты ниже аналогичных объектов СНТ и более чем на 30% уступает строениям, находящимся в ИЖС. Дачные наделы пользуются меньшим спросом и обычно выступают в роли земель под сельское хозяйство и огородничество.

Целевое назначение территорий под ДНП — возведение малых вспомогательных построек для организации и ведения приусадебного хозяйства. Они не могут использоваться для постоянного проживания и регистрации граждан РФ. С недавнего времени приняты поправки к законодательству, на основании которых дачные кооперативы разрешено создавать в пределах населенных пунктов. Это позволяет приравнивать такие участки к ИЖС с соответствующим получением разрешений и оформлением документов. Положительные стороны ДНП следующие:

  • выгодное расположение земель близ водоемов и других рекреационных ресурсов;
  • доступная цена, отличающаяся от СНТ и ИЖС;
  • отсутствие необходимости выполнения технической экспертизы строения на предмет признания пригодности к постоянному проживанию, что не зависит ни от его размера, ни от этажности;
  • простая процедура получения регистрации в случае расположения надела на территории населенных пунктов;
  • владельцы участков ДНП вправе принимать участие в общественных сборах и влиять на принятие конкретных решений.

Рассчитывая приобрести землю в дачном некоммерческом партнерстве, необходимо учитывать негативные моменты:

  • невозможность участия имущества в качестве залогового в ипотечном кредитовании;
  • отсутствие любых обязательств со стороны государства относительно прокладки к участкам инженерных коммуникаций, что требует самоорганизации пайщиков кооператива для решения болезненных вопросов своими силами;
  • узко профильная направленность участка, не выходящая за пределы ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества.

Приобретение дачи

Добиться получения регистрации на наделах ДНП практически невозможно, даже если делать это через Конституционный суд. Процедура может оказаться долгой, дорогостоящей и напрасной.

Советы будущим собственникам

Проведя сравнительный анализ и ответив на вопрос, что такое ИЖС и СНТ, каково их отличие от ДНП, реально сделать правильный выбор. Разница в качестве и в выгоде соответствующих участков достаточно очевидна. Несмотря на то что наделы и размещенные на них объекты могут иметь соизмеримые характеристики, у каждого варианта существуют положительные и отрицательные стороны. Речь идет о степени плодородия земель, наличия и возможности подведения коммуникаций, инфраструктуре и т.д.

Имеются различия и в способах подвода инженерных сетей. В случае с СНТ и ДНП потребуется получить положительный ответ каждого дольщика кооператива, после чего запросить разрешение у контролирующих государственных инстанций. В индивидуальном строительстве жилых объектов получение подобных документов проще и быстрее.

Стремясь оформить прописку в строениях СНТ, ДНП и ИЖС, во всех случаях потребуется провести экспертный анализ. По результатам комиссионной работы принимается решение относительно соответствия сооружения действующим санитарным и строительным нормам, что позволит признать его пригодным для постоянного проживания. Наличие экспертного заключения предоставит возможность через суд добиться признания пригодности дома для проживания в зимнее время. Без этого добиться нужного вердикта относительно оформления регистрации не получится.

Самым выгодным приобретением может оказаться земля под ДНП, находящаяся в черте населенного пункта. Единственной проблемой станет получение прописки, однако и ее, при определенных усилиях, вполне реально оформить.

Приобретая участок ИЖС, стоит понимать, что он должен эксплуатироваться в течение ближайших 3 лет. Иначе существует вероятность его изъятия, поскольку он не используется по прямому назначению. Правда, на законодательном уровне окончательно этот процесс не урегулирован, а имеющиеся требования носят рекомендательный характер.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *