Как осуществить покупку квартиры через аккредитив в 2019 году

Аккредитив при покупке недвижимости помогает уменьшить риски при расчетах. Это эффективный финансовый инструмент, который требует минимума затрат и оформляется всего за день. Заручившись поддержкой банка, вы сможете завершить сделку купли-продажи, и вам останется только оформить передаточный акт.

Оформление документов

Что такое аккредитив

Что такое аккредитив при покупке квартиры, вам легко подскажут в любом крупном банке. Этот вид расчетов на рынке недвижимости стал очень популярен у покупателей. И это неудивительно, ведь обычные расчеты наличными при сделках купли-продажи связаны с очень серьезными рисками. У вас могут украсть кейс с деньгами или, наоборот, вручить вам фальшивые купюры, а вы не сможете проверить их подлинность.

Учитывая эти проблемы, на рынке запущен вариант безопасных безналичных расчетов — аккредитив и помещение денег в банковскую ячейку.

Аккредитивная схема это:

  • безопасное зачисление и снятие крупной суммы;
  • документальное подтверждение всех расчетов;
  • возможность сразу перевести деньги на другой счет (в том числе зарубежный), не снимая их и не подвергая обналичиванию и риску.

В первом случае вы как продавец квартиры приходите в банк и просите исполнить поручение плательщика по аккредитиву. Таким образом, вы просто снимаете средства со счета, на который их положил покупатель.

Во втором, вы точно также забираете деньги из банковской ячейки, предъявив подписанные договора и свое право ею воспользоваться. Иногда в ячейке может быть и расписка, которую вы вместе со второй стороной просто уничтожаете.

Виды аккредитивов

Покупка квартиры через аккредитив может быть в нескольких вариантах. При продаже жилья в основном используется безотзывной вид инструмента. Человек, который кладет деньги на счет под выполнение обязательства по аккредитиву, не сможет забрать их в течение оговоренного времени. За это время должна завершиться сделка и продавец сможет спокойно забрать положенную ему сумму.

Существует также отзывной аккредитив, который дает банку право отменить или изменить аккредитив без согласия сторон. В купчей нужно обязательно указывать вид аккредитивной схемы, которая будет использована для расчетов.

В договоре обязательно указывается:

  • название аккредитива (безотзывный);
  • срок открытия аккредитива (например, не позднее 15 дней);
  • наименование банка;
  • Ф.И.О получателя средств;
  • сумма;
  • условие оплаты (например, без акцепта);
  • дата закрытия аккредитивных обязательств.

Указывается и при наличии каких документов осуществляется платеж продавцу. Например, нужно предоставить оригинал купчей с регистрацией в Росреестре. Расходы в этом случае обычно ложатся на плечи покупателя. Банки очень серьезно относятся к проверке человека, который придет за деньгами, вплоть до проверки выписки из Росреестра.

Естественно, возникает вопрос, что будет с деньгами, если стороны решат расторгнуть договор и разойтись. Эту тему можно заранее оговорить в договоре купли-продажи (условия расторжения). До исполнения обязательств купчую можно расторгнуть, если обе стороны выражают такое намерение, в случае отказа хотя бы одного либо после исполнения договора расторжение возможно только через суд. При неуплате денег за квартиру соглашение также расторгается в одностороннем порядке.

Если вы не знаете, как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, то внимательно изучите его текст и посоветуйтесь с юристом. Деньги можно вернуть уже после получения и обналичивания, заключив обратный договор купли-продажи, дарения или оформив соглашение о расторжении.

Нужно сказать, что в случае разрыва договора аккредитив очень выгоден, так как документально фиксирует все стадии процесса — открытие аккредитивного счета, заключение договора с банком, внесение денег, снятие их. Если, к примеру, сравнивать с расчетами наличными из рук в руки, то в случае недобросовестного поведения одной из сторон доказать что-либо будет довольно сложно.

Плюсы и минусы

Как мы уже сказали, достоинств у аккредитивной схемы немало. Вы можете не бояться, что вас обманут на сделке, ведь все расчеты происходят в банке. К тому же, процедура не зависит от города и даже, если вы продали квартиру в другом населенном пункте, вы сможете снять деньги в другом отделении того же банка, что указан в договоре.

Это также удобная схема, например, если часть средств сразу идет на первоначальный взнос по ипотеке — вы сможете зачислить,не выходя из банка. Вы можете подписать кредитный договор вместе с купчей (т.е. в один день) и это также упростит для вас задачу (не нужно нести деньги в банк в сумке, нанимать охрану и так далее).

Использование аккредитива выгодно:

  • если вы как продавец не знаете людей, которым продаете квартиру;
  • если вы не уверены в их платежеспособности;
  • если для вас важно документальное подтверждение каждой стадии выполнения обязательства.

Невыгодно применять безналичные схемы расчетов, если:

  • вы не хотите платить за снятие денег со счета, перевод их со счета на счет (а расходы в некоторых банках могут составить до 5% стоимости квартиры);
  • вы хорошо знаете продавца и к тому же заключаете договор одновременно с оформлением ипотеки (т.е. расчеты могут пройти в зале переговоров банка с приглашением нотариуса);
  • не можете найти в вашем городе банк, готовый работать с аккредитивами.


В случае если купчая оформляется одновременно с ипотекой, покупатель открывает аккредитивный счет и перечисляет на него сумму первоначального взноса. По окончании регистрации банк раскрывает аккредитив в пользу продавца, а также перечисляет ему сумму остатка по ипотеке.

Сделка завершается подписанием акта приема-передачи о том, что никто не имеет претензий друг к другу ни по поводу качества жилья, ни в связи с перечислением денег. Многим аккредитивная схема кажется излишне запутанной, однако это не совсем так. Ее давно уже освоили риелторские компании и многие банки, так что бюрократические процедуры сведены к минимуму. Фактически минус этой схемы только один — рост и без того приличных расходов на сделку.

Чтобы уменьшить их, можно попытаться разделить их между продавцом и покупателем, предусмотрев это в договоре. Еще один минус, о котором редко говорят — возможность осуществлять расчеты только в рублях. Это требование законодательства РФ, но на практике оно часто нарушается. В случае, когда расчеты проводятся через банк, никаких нарушений валютного законодательства быть не может.

Упрощенный процесс оформления

Процедура расчетов с использованием аккредитива занимает 1-2 дня. Вы встречаетесь с продавцом квартиры и заверяете у нотариуса договор купли-продажи. Это может происходить в помещении банка (если вы сразу получаете ипотеку) или в нотариальной конторе.

После этого:

  1. покупатель оправляется в банк с документами и пишет заявление об открытии аккредитивного счета;
  2. он вносит оговоренную купчей сумму за купленную квартиру;
  3. банк уведомляет продавца, что деньги поступили на счет, и он может их получить при предъявлении определенных документов;
  4. происходит регистрация прав собственности в Росреестре на покупателя;
  5. продавец приходит в банк с купчей с отметкой о регистрации в Росреестре и получает свои деньги за проданную недвижимость.

Подписание бумаг
Информация о варианте расчетов обязательно указывается в самом договоре купли-продажи, вплоть до конкретно указанных сроков. В заявлении, которое покупатель пишет в банке, указываются условия закрытия аккредитива и документы, которые принимаются для получения денег с аккредитивного счета.

Как правило, каких-либо проблем при обналичивании счета не наступает. Мошенники редко подделывают такие договора, ведь всегда можно проверить имя собственника, запросив данные из Росреестра. Влияет на безопасность и служба охраны банка. Вы можете чувствовать безопасность, забирая деньги, что вряд ли возможно, если вы подписали договор в квартире и получили чемодан с деньгами из рук в руки. Опасно также выходить с крупной суммой и передвигаться с ней на общественном транспорте, так как грабежи в подобных случаях происходят довольно часто.

Выбор банка

Подбор банка, которому вы доверяете свои деньги, очень важен. Это должно быть надежное финансовое учреждение, с высоким рейтингом платежеспособности. Лучше выбирать банки, входящие в первую двадцатку по объемам активов, а также с большим сроком работы на рынке. В противном случае, если в процессе выполнения обязательства по аккредитиву выяснится, что банк не платежеспособен, могут возникнуть серьезные проблемы.

Трудность в том, что в случае банкротства банка, выплаты из системы страхования вкладов (ССВ) возможны, только если вы внесли деньги на депозит и подписали соответствующий договор.

Но даже в этом случае максимальная компенсация составит 1,4 млн рублей, хотя средняя стоимость жилья в столице составляет от 2,5-3 млн рублей. Деньги же в банковской ячейке или на аккредитивных счетах могут «зависнуть» до окончания процедуры банкротства. Это значит, что вас поставят в очередь (причем далеко не первую) и нужно будет дождаться распродажи активов банкрота и выплат. Не факт, что имущества банка хватит для расчетов по всем своим обязательствам.

Порядок оплаты

Оплата по аккредитиву абсолютно безопасна. Вы получаете деньги в банке, предъявив ваши документы — паспорт и договор купли-продажи, в котором будет описание порядка расчетов с использованием аккредитивной схемы. Единственный минус — за безопасность и комфорт придется заплатить. Банк возьмет с вас комиссию за открытие аккредитивного счета (ее может оплатить покупатель) и обналичивание средств. В среднем, эти расходы могут составить до 1-5% суммы договора. Если вы перечисляете деньги на другой счет, не снимая их в кассе, то расходы можно немного уменьшить (до 0,2-0,3% суммы).

Оплата суммы

Напомним, комиссия — не единственный пункт расходов при оформлении сделки. Понадобится еще оплатить госпошлину, регистрацию прав, нотариальные услуги, процент за выдачу кредита (если он оформлялся), расходы риелторам. Как правило, все эти траты ложатся на плечи покупателя жилья. При оформлении аккредитива участники также договариваются и указывают полную стоимость квартиры, если сделка была совершена менее чем через три года после покупки жилья, то придется заплатить из разницы между старой и новой ценой 13% налога на доходы. Проблема серьезного увеличения затрат отпугивает многих потребителей от аккредитивных схем. Но если вы приобретаете дорогое жилье и волнуетесь о безопасности расчетов, то лучшего способа вам не найти.

Банк несет ответственность перед сторонами, в случае если он разрешит снять со счета деньги человеку, который не имел на это никаких прав. Если это произойдет, то вы смело можете обратиться в суд и требовать компенсации.

Налоговый вычет

Многих покупателей также интересует вопрос, как вернуть 13 процентов от покупки квартиры, т.е. часть налога на доходы. Для оформления налогового вычета нужно написать в налоговой инспекции своего района заявление, а также предоставить копии документов на купленную квартиру, кредитный договор (если есть) и декларацию о доходах.

Последний документ нужен для подтверждения оплаты налогоплательщиком налога в этом году. Естественно, на этот счет существуют и серьезные ограничения. Нельзя оформить вычет на сумму более 2 млн рублей, если доход за год меньше этой суммы, то выплату вычета можно перенести на следующий год. Также получить компенсацию в будущем можно и в том случае, если вы приобрели жилье за сумму менее 2 млн рублей.

Если у вас есть справка из банка о том, что вы получили конкретную сумму после совершения сделки купли-продажи, то налоговой будет удобней проводить подсчет. После подачи документов вам подсчитают размер вычета и расскажут, где вы его сможете получить. Как правило, деньги поступают на счет в течение ближайших месяцев после того, как налоговая подтвердит ваше право на получение вычета.

Налоговый вычет

Если вы оформляли ипотеку, то право на вычет не теряется. Наоборот, заемщик получает право на возврат налога со стоимости жилья и уплаченных процентов. Если сумма процентов была выше вашего дохода, то остаток невозмещенного переносится на следующий год до полного их возмещения. Впрочем, ограничения также существуют — выплаты возможны на сумму не более 3 млн рублей.

Актуальность вопроса для россиян

Вопрос безопасных расчетов очень важен для всех российских покупателей. Случаев мошенничества на рынке очень много и иногда в них напрямую участвуют посредники — риелторские компании, которым доверяют свои интересы потребители.

Наиболее частые схемы отъема денег:

  • предложение подписать все документы на нового собственника, а деньги отдать частями;
  • расчеты фальшивыми купюрами;
  • предложение совершить взаимовыгодный обмен, в результате которого можно получить сомнительную жилплощадь в обмен на дорогостоящую недвижимость;
  • продажа жилья по фиктивным документам, в то время как настоящий собственник не в курсе происходящего.

Для минимизации рисков проще всего совершать сделки в банке, например, одновременно с подписанием ипотеки, по схемам с аккредитивами или банковской ячейкой. Благодаря этому вы сможете не бояться, что у вас украдут деньги за квартиру или обманут, использую самые разные схемы.

Но даже в этом случае стоит подстраховаться правильным выбором банка и хотя бы минимальной проверкой платежеспособности покупателя. Помните, что даже при расчетах через банковскую ячейку существуют серьезные риски. Например, сразу после сделки и регистрации покупатель может вернуться в банк и забрать свои деньги.

Схема сделки через ячейку или через аккредитив: видео

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *