Принципы заключения договора купли продажи недвижимости

Любая сделка по отчуждению недвижимого имущества требует госрегистрации. Эта норма применима ко всем видам операций, включая дарение, наследование и приватизацию. Если же процедура передачи собственности предполагает возмездный характер сделки, кроме самой регистрации заключается договор купли недвижимости.

Закон никак не ограничивает условия заключения такого соглашения между гражданами. Стоимость, акт приёма-передачи, внесение задатка — все эти детали всецело отдаются на рассмотрение самим участникам договора. Каждый из них должен учитывать определенные требования, соблюдение которых обязательно.

Договор купли-продажи недвижимости

Зачем нужен договор о намерениях купли продажи недвижимости

Предварительный договор купли продажи недвижимости не подаётся в многофункциональный центр или управление Росреестра вместе с остальными документами. По сути, подписание такого соглашения нельзя считать обязательным, однако оно заметно упрощает продажу недвижимости.

Итак, зачем же нужен предварительный договор купли продажи недвижимого имущества? Главным его содержанием являются детали получения задатка за выставленный на реализацию объект жилой или коммерческой недвижимости. Несмотря на широко распространённое мнение, задаток — это не одно и то же, что аванс. Если аванс — это обычная предоплата, то задаток — это условие заключения договора купли, которое предусматривает выполнение конкретных требований. К примеру, если соглашение не будет подписано, виновник произошедшего понесет материальную ответственность.

Не выполнив свою часть договорённости (не внеся оставшуюся сумму для завершения покупки), покупателю не стоит рассчитывать на возвращение задатка. Деньги будут ему возвращены исключительно по доброй воле продавца. Если же собственник отказывается от своих обязательств по договору купли-продажи будущей недвижимости (продаёт квартиру тому, кто предложил более крупную сумму или снимает её с торгов), то, согласно ст. 281 ГК РФ, он возвращает задаток в двукратном размере.

Предварительный договор купли продажи нежилого помещения оговаривает:

  • сумму задатка;
  • срок действия договора купли;
  • дату регистрации;
  • способ передачи денег;
  • дату, когда проданный объект будет свободен для въезда нового владельца;
  • ответственность за срыв соглашения;
  • состояние комнат и декоративной отделки;
  • существенные условия договора купли продажи недвижимости.

Если объект приобретается при долевом внесении средств различными лицами, соглашение считается многосторонним. Акт о намерениях не удостоверяется в момент заключения в Росреестре, а требует заверения у нотариуса.

Как снизить риски при покупке или продаже недвижимости

Мошенничество — достаточно распространённое явление. И почти всегда главным козырем преступников является недостаточная осведомленность граждан. Встретившись со злоумышленником, потерять свои деньги может как продавец, так и покупатель.

Например, гражданин необдуманно приобрел помещение, которое несколько месяцев или лет назад было отчуждено преступным путём. На основании показаний потерпевшего — предыдущего владельца жилья, суд может признать оба заключенных договора недействительными. Квартира возвращается первоначальному собственнику, а нерадивый покупатель лишается кровно нажитых средств. Разумеется, получить уплаченные деньги вряд ли удастся, поскольку преступники, скорее всего, давно скрылись.

Значительная опасность подстерегает покупателя, не затребовавшего от продавца медицинского заключения о состоянии здоровья. Прежде всего, это касается психической вменяемости и отсутствия наркотической или алкогольной зависимости. Родственники бывшего владельца квартиры или он сам могут оспорить в судебном порядке действие купчей, мотивируя это недееспособностью продавца в момент подписания соглашения о продаже.

Не меньшей опасности может подвергнуться и законный собственник. Ему могут вручить фальшивые деньги или ограбить по наводке риэлтора уже после окончания сделки. Не стоит забывать и про банды «черных риелторов», которые были распространены в 90-х годах XX в. Подыскивая одиноких и социально незащищённых граждан, владеющих квартирами, они запугивали или обманывали их, отбирая единственное жильё.

Чтобы избежать подобных историй, следует тщательно придерживаться следующих рекомендаций:

  • Осуществляйте продажу квартиры через агентство с хорошей репутацией и долгой историей работы на рынке недвижимости.
  • Проверяйте полномочия продавца, самостоятельно запросив кадастровую выписку.
  • Передача задатка должна проходить при нотариусе, свидетелях или безналичным путём.
  • Проверка предоставленных продавцом документов должна осуществляться юрисконсультом.


Избегайте наличных. Лучше всего проводите перечисление денег безналичным путём.

Если продавец предоставил в качестве правоустанавливающего документа на квартиру или дом решение суда, недавно вступившее в силу, поинтересуйтесь, прошел ли срок кассационного обжалования. Даже если апелляция подтвердила постановление суда первой инстанции, решением коллегии Верховного суда оно может быть обжаловано. И если это всё же произойдёт, то купчая будет признана недействительной.

Порядок оформления и форма договора купли-продажи

Один из важнейших этапов любой сделки — это составление договора купли продажи недвижимости. ГК РФ позволяет составить текст документа, используя бланк типового контракта. Это заметно облегчает процедуру оформления договора купли, не требуя привлечения риелтора.

По обоюдному желанию участников сделки в двух- или трехсторонний договор купли допускается включение дополнительных пунктов, ранее не имевшихся в типовом бланке.

Согласно ст. 429 ГК РФ, договор купли продажи нежилого помещения — образец составляется по такой схеме:

  • Ф.И.О. и сведения паспортов всех участников сделки с наименованием их роли;
  • описание объекта;
  • регистрационный номер правоустанавливающего документа;
  • цена объекта;
  • наличие кредитного залога, прописанных несовершеннолетних детей или супруга, являющегося совладельцем;
  • способ внесения оплаты за покупку (наличными у нотариуса, перечисление на карту или счет);
  • дата, когда происходит переход права собственности;
  • дополнительные условия передачи;
  • подписи.

Договор купли продажи жилого помещения не требует удостоверения у нотариуса. Но в нём, по ст. 555 ГК РФ, непременно указывается согласованная цена. Документ может оформляться его участниками самостоятельно, однако регистрировать продаваемый объект и удостоверять личности участников соглашения будет сотрудник в МФЦ.

Договор купли продажи объекта незавершенного строительства оформляется аналогично обычной сделке, используется лишь бланк другой формы. В отличие от традиционной купчей на завершенный объект, предоставление техпаспорта тут не требуется. Учитывая, что квартира ещё не введена в эксплуатацию, этот документ не выдаётся в БТИ.

Если же дольщик желает продать частично выплаченную квартиру, он обязан уведомить застройщика, который внесёт изменения в инвестиционное соглашение.

Оформление договора купли продажи недвижимости и предоставление документов

Договор купли продажи жилого помещения — далеко не единственный документ, который потребуется подать в МФЦ. Кроме него нежно предоставить перечень различной документации. К нему относятся:

  • общегражданские паспорта участников соглашения;
  • техпаспорт помещения;
  • кадастровый паспорт (по необходимости);
  • выписка из домовой книги (список граждан, имеющих прописку в этом жилом здании);
  • ДДУ (для незавершенных объектов);
  • доверенность на куплю-продажу (при необходимости);
  • чек об уплате пошлины.

Предмет продажи облагается госпошлиной в размере 1,5% от кадастровой цены. Если же недвижимость отчуждается между близкими родственниками, размер пошлины уменьшается до 0,5%.

Расширение указанного выше списка не воспрещается. Например, настоятельно рекомендуется затребовать у продавца справки от психиатра и нарколога. Это снизит вероятность того, что договор купли продажи жилого помещения аннулируют в виду недееспособности. Потенциальному покупателю лучше заранее защитить себя от такого сценария, поскольку при аннулировании соглашения вернуть уплаченные недееспособному продавцу деньги будет трудно.

Аналогичное требование применимо и при покупке жилья у человека преклонного возраста. Чтобы обезопасить себя от судебного иска со стороны его родственников, которые могут потребовать аннулировать сделку, мотивируя введением в заблуждение их пожилого родственника или его старческим слабоумием, покупателю потребуется нотариальная форма договора, что предусматривает подписание договора через нотариуса и, желательно, при свидетелях.

Как происходит регистрация приобретенного недвижимого имущества

Регистрация имущества
Некоторые граждане ошибочно считают, что сделка по покупке недвижимости аналогична приобретению у частного лица автомобиля, драгоценностей или другого дорогостоящего имущества. Однако это совсем не так. Чтобы заключить договор купли продажи жилого помещения, посещение нотариуса не требуется. Исключением является лишь заверение соглашения о задатке или процедура передачи наличных. Законодательство обязывает обоих участников сделки лично явиться в МФЦ для удостоверения заключаемого ими договора в присутствии уполномоченного сотрудника.

Необходимость в подобной процедуре вызвана повышенными требованиями к безопасности отчуждения жилой недвижимости. Учитывая, что мошенничество в этой сфере всё ещё остаётся распространённым, удостоверение личностей покупателя и продавца позволяет минимизировать имеющиеся риски.

Явившись в многофункциональный центр, стороны сделки приносят с собой паспорта и остальные документы из указанного выше списка. Сотрудник, ответственный за регистрацию купчей, проверяет по списку наличие документов, после чего каждому из участников купли-продажи выдаётся расписка с указанием документов, которые подлежат возвращению после идентификации и даты их выдачи.

Подписи на договоре ставятся в присутствии сотрудника МФЦ. После того, как документ будет подписан старым и новым владельцем, сделку можно считать почти завершенной. Спустя 10 дней после проверки документов на их подлинность, новому собственнику будет выдана выписка ЕГРН с его личными данными.

Регистрация договора купли продажи недвижимости по доверенности

Иногда договор купли продажи жилого помещения может заключаться по доверенности. Такая необходимость бывает обусловлена неудовлетворительным состоянием здоровья владельца объекта или нахождением его в день продажи за границей.

Доверенность на продажу

Как и любой другой пример соглашения по возмездному отчуждению, договор купли продажи будущей недвижимой вещи, согласно которому объект будет регистрироваться в МФЦ через представителя, требует от участника сделки предварительного посещения нотариальной конторы.

Чтобы заключение сделки по доверенности было заранее удостоверено нотариусом, требуется предоставление:

  • паспортов доверителя и доверенного лица;
  • правоустанавливающего документа, подтверждающего полномочия доверителя.

Нужно учесть, что отсутствие окончательной даты действия доверительного документа делает его действительным в течение 12 месяцев после нотариального удостоверения. Таким образом, объект может продаваться по доверенности, с уведомлением или без уведомления доверителя, на протяжении года. Поэтому, чтобы обезопасить себя от неприятных сюрпризов, собственнику стоит указать срок действия этого документа.

Исходя их норм ст. 185 ГК РФ, доверенных лиц может быть несколько. При этом доверитель имеет право разделить их полномочия в равных или указанных долях.

Что важно учесть при покупке квартиры или дома

Перед тем, как отдавать средства за приобретение какого-либо жилья, следует тщательно взвесить все преимущества и недостатки такой покупки. Обычно, выбирая подходящий объект, человек обращает внимание на стоимость квадратного метра и местоположение приглянувшейся ему квартиры. Но не нужно забывать, что любое жильё имеет также и другие важные параметры, пренебрежение которыми крайне опасно с точки зрения вложения денег.

На что нужно обратить внимание при выборе жилого помещения? Конечно же, количество комнат, общая и жилая площадь — это очень важно. Но наряду с основными параметрами выбора, стоит учесть также и второстепенные факторы, способные повлиять на то, будет ли ваша покупка удачной или напрасной. К ним, в частности, относится:

Покупка квартиры

  • допускает ли продавец возможность скидки;
  • удобство в транспортном сообщении;
  • наличие поблизости школы, детского сада, достаточных мест для парковки;
  • год постройки дома и материал его стен;
  • отсутствие проблемных соседей по лестничной клетке;
  • состояние внутренних инженерных коммуникаций.

Если вы не обладаете достаточными навыками, чтобы провести самостоятельную экспертизу квартиры, доверьте это дело агентству недвижимости. Его специалисты выяснят нужные вам детали относительно выбранной квартиры.

Стоит ли покупать жильё в залоге

Покупка квартиры, находящейся под обременением, — не самая лучшая затея. Оправдать имеющийся здесь риск способна лишь ощутимая скидка при заключении сделки. В то же время, имея под рукой опытного юриста, специализирующегося на проверке «проблемных» объектов недвижимости, можно не опасаться подвоха. Ведь всё, что нужно — это идентифицировать подлинность документации и оценить степень вероятности судебного оспаривания в будущем.

В большинстве случаев квартиры под обременением продаются ниже своей реальной стоимости. Это связано с тем, что значительная часть из них является конфискованным или залоговым имуществом. Соответственно, залогодержатель, желая быстрее конвертировать квадратные метры в деньги, готов реализовать объект со скидкой.

Наиболее рискованный вариант приобретения залогового жилья связан с наличием прописанных по этому адресу несовершеннолетних лиц. Как известно, закон всегда стоит на стороне детей. И даже если родители согласились отдать банку своё имущество в качестве погашения заёмных средств, дальнейшее отчуждение такой квартиры будет заблокировано органом опеки.

Самостоятельно приобретать недвижимость, юридическая принадлежность которой находится под вопросом, не стоит. Подобную сделку можно проводить только после тщательной оценки имеющихся рисков. Выполнить такую юридическую экспертизу способен только специалист.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *