Когда на строительство объекта недвижимости лучше оформлять инвестиционный договор и в чем его особенности

Жилищный вопрос в России стоит довольно остро уже не один десяток лет. Купить жилье на собственные ресурсы обычным гражданам, представителям рабочего класса, практически невозможно. На выручку приходит целевой займ в банке или строительство дома из бруса и других экологически чистых и экономичных материалов. Кредитные деньги также могут использоваться лицами для строительства. Постройка недвижимости — сложный и длительный процесс, который не следует делать самостоятельно, необходимо привлечь опытных специалистов и заключить с ними инвестиционный договор строительство объекта недвижимости с привлечением подрядчика существенно снизит риски и сроки проведения работ.

Договор на строительство дома

Что собой представляет инвестиция в имущество, какую форму имеет соглашение с исполнителем работ, какие аспекты должен содержать договор подряда на строительство индивидуального жилого дома, сегодня понятно не всем жителям РФ. Чтобы разобраться в представленном вопросе, необходимо внимательно изучить нормы Гражданского кодекса России, отдельные акты правительства, федеральные законы и постановления ВАС РФ. Конечно, в любое время по непонятным моментам можно проконсультироваться с опытным юристом онлайн. Но специалисты отмечают, что правильнее самому вникнуть в детали, тщательно изучить вопрос. Это пригодится при возникновении сложных правовых ситуаций, а также позволит исключить неточности при составлении договоров.

Чтобы быстрее разобраться, нужно скачать образец документа в сети. Ориентируясь на пример, свой вариант написать не составит труда, но следует помнить, что типовой договор генерального подряда отсутствует, каждый документ индивидуален, а пример нужен исключительно для ознакомления со структурой и порядком изложения условий сделки. Рассматривая договор на строительство дома, можно понять, какие пункты являются необходимыми, а какие можно упустить без ущерба для сделки и последствий сотрудничества.

Особенности инвестиционного договора на строительство дома

Строительство каркасного дома с вложением личных средств довольно часто сопровождается инвестиционным договором с исполнителем работ. Несмотря на то, что документ не является редкостью, его правовое регулирование нельзя назвать продуманным и совершенным. В профильном федеральном законе раскрываются только основные понятия инвестиций и инвестиционной деятельности, по остальным аспектам можно увидеть отсылку к Гражданскому кодексу, в котором полностью отсутствуют положения, регулирующие порядок составления и использования инвестиционных договоров.

Инвестиционный договор генподряда на строительство объекта недвижимости сложен тем, что законом четко не определяется его предмет, а также права и обязанности сторон. Выход из подобной ситуации есть. Разумным путем решения проблемы станет оформление сделки в соответствии с похожим видом договора, который предусмотрен ГК РФ. Неоднозначность документа привела к возникновению множества споров. Ответить на большинство вопросов удалось после публикации Постановления Высшего Арбитражного Суда в 2011 году. Мнение ВАС заключалось в том, что договор должен строиться на общих принципах и иметь комплексный характер, ориентированным на установленные нормы регулирования договоров купли-продажи и т. д.

Для того чтобы внести ясность в порядок составления инвестиционного договора на строительство, суд постановил считать его классическим договором купли-продажи будущего недвижимого объекта. До этого момента первичное право собственности на частный строящийся дом иди квартиру принадлежало инвестору, это значило, что он становился владельцем еще до государственной регистрации имущества в государственных структурах. Пояснения ВАС в корне изменили существующие устои. Теперь лицо, за чей счет проводится строительство, не имеет таких привилегий. Изначально первичное право собственности должно регистрироваться за продавцом, а он, в свою очередь, на основании заключенной договоренности должен передать его покупателю, выступающему в одном лице с инвестором. Переход права собственности также подлежит регистрации в Росреестре по всем правилам и имеющимся условиям.

Договор подряда на строительство дома и его основные аспекты

Каждый договор подряда или контракт со строительной бригадой носит индивидуальный характер, и составляться он должен с учетом конкретных условий и обстоятельств дела. Очень важно продумать все аспекты и детали, условия и критерии. Упустив какую-то мелочь, впоследствии придется за нее расплачиваться по-крупному. Именно поэтому эксперты в данной правовой сфере рекомендуют сконцентрироваться на трех основных элементах договора:

  • Предмете правоотношений. Здесь нельзя использовать общие фразы и реплики, нужно подробно и максимально детально описать все виды работ, которые обязуется сделать подрядчик. Услуги, не указанные в документе, придется оплачивать отдельно, что повлечет дополнительные растраты. Если список работ внушителен, его лучше оформить в виде отдельного приложения к договору. Предмет сделки должен быть подробно описан, включая его характеристики, местоположение, назначение и т. д.
  • Цене услуг. Строительство дома — это возмездная сделка, поэтому в договоре важно указать стоимость работ, также может быть указана цена за материалы, проведение коммуникаций и др. Все затраты фиксируются в смене, и этот бланк прилагается к основному договору.
  • Сроках исполнения работ. Без указания точных временных рамок проведения работ документ будет считаться незаконным. Время начала и окончания строительно-ремонтных работ можно представить в календарном графике, прилагающем к договору. За нарушение сроков предоставления услуг в документе надо предусмотреть виды и характер ответственности.

Чтобы строительство прошло оперативно и без непредвиденных проблем, надо руководствоваться тремя важными принципами — письменно оформлять отношения с подрядчиком, подробно составить все условия договора и контролировать каждый этап исполнения работ.

Как правило, в договоре содержится не три пункта, а гораздо больше. Дополнительные условия, например, действия сторон при форс-мажорных обстоятельствах, гарантия и др. определяются сторонами путем переговоров. Готовый договор лучше заверить нотариально, а затем зарегистрировать его в Росреестре.

Порядок приема работ и оплаты услуг подрядчика


Заказчик и подрядчик также должны пописать Акт о приеме выполненных работ. Подписание такого документа полностью соответствует законодательным требованиям и критериям. Акты составляются по каждому этапу строительства. О том, что весь процесс будет разделен на этапы, надо указать в тексте договора, прописав состав мероприятий по каждому временному отрезку. Поэтапная приемка строительных работ важна для обеих сторон процесса и соблюдений норм налогового законодательства РФ.

Когда в договоре пропущены условия поэтапной приемки, акты должны составляться каждые 30 дней или поквартально. Такой алгоритм возможен, если разделить строительный процесс на этапы не получается. При таком раскладе суммы, которые заказчик будет перечислять исполнителю работ, принято считать авансовыми платежами. По итогу строительства будет подписан один акт о приемке, и произведен окончательный расчет по договору.

Необходимо отметить, что все расходы по строительству недвижимого объекта не всегда удается предусмотреть сразу, поэтому цена, указанная в договоре может корректироваться. Весь приход и расходы подрядчика, которые он понес при строительстве, нужно учитывать при формировании налоговой базы и вычисления суммы к отчислению в государственную казну, согласно нормам НК РФ для физических лиц.

Одной из важных составляющих договора является порядок возмещения подрядчику понесенных расходов. Существует несколько алгоритмов, позволяющих грамотно все организовать и провести. Компенсация затрат может быть внесена в цену договора и выделена отдельной строкой. Представленный вариант можно назвать максимально надежным и удачным, т. к. он позволяет изначально предусмотреть все риски для обеих сторон сделки. Заказчик сможет заранее планировать свои расходы, а еще получит гарантию того, что подрядчик не начнет требовать дополнительных выплат, не предусмотренных в договоре.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *