Как оформить договор залога недвижимого имущества в 2019 году

Залог оформляется во множестве случаев: от получения кредита в банке до обеспечения обязательств между физическими лицами в частном порядке. Особенно часто подписывается договор залога недвижимости при оформлении ипотеки. Для того чтобы составить соглашение с минимальными рисками для заемщика нужно изучить документ и проверить его на наличие так называемых подводных камней.

Составление документа

Процедура оформления

Если вы получаете кредит на покупку жилья в банке, вам обязательно предложат подписать договор залога. Это типовой для всех заемщиков документ, который гарантирует, что ваша квартира, дом или офис будут находиться под обременением до того, как не будут погашены все финансовые обязательства перед кредитором.

Соглашение о залоге оформляют:

  • после заключения договора купли-продажи недвижимости;
  • одновременно с подписанием кредитного договора;
  • с регистрацией в реестре недвижимости РФ;
  • после внесения всех платежей (оплаты услуг нотариуса, сбора за регистрацию).

Оформление договора залога недвижимого имущества обычно происходит в том же месте, где выдают кредит на покупку жилья. Приглашается нотариус, который заверяет договор и передает информацию о залоге в реестр недвижимости. Подписывая договор, вы как залогодатель вправе пользоваться квартирой или офисом, но не можете ими распоряжаться по своему усмотрению.

Смысл залога имущества

Если заемщик не сможет оплачивать кредит, залоговая недвижимость будет продана и за счет этих средств произойдет погашение ипотеки. Если оформлено обременение недвижимости, вы сможете распоряжаться своим жильем только с согласия займодателя, причем речь идет не только о продаже квадратных метров, но и о сдаче их в аренду.

Обременение помогает:

  • вернуть кредит в положенные сроки;
  • сберечь его в целости и сохранности на тот случай, если придется продавать;
  • минимизировать риски банка или другого кредитора (в том числе риск мошенничества с кредитными ресурсами).


При наступлении страхового случая (например, пожара, затопления.) выгодоприобретателем будет выступать кредитор. Каждая купленная в ипотеку недвижимость обязательно страхуется на случай непредвиденных ситуаций. Если потребуется ремонт, то за выплаченную страховку он будет произведен и договор продолжит свое действие. А вот если жилье или офис будут уничтожены полностью и продать их будет уже невозможно, страховка пойдет на погашение кредита.

Что должен содержать документ

Как правильно оформить залог при покупке квартиры становится понятно уже после изучения предоставленного вам для ознакомления текста соглашения. Оно оформляется в письменной форме и с обязательным заверением у нотариуса.

Договор залога недвижимости содержит:

  • персональные данные заемщика или сведения о юридическом лице;
  • номер кредитного договора;
  • точный адрес купленной недвижимости;
  • сроки кредитных обязательств;
  • обязанность страхования залога;
  • сумму кредита;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность в случае непогашения кредита или наступления страхового случая.

После подписания соглашения сторонами обязательна регистрация договора залога недвижимого имущества в Росреестре. Это ограничит возможность самостоятельного распоряжения жильем. Если вы ранее не знали, что такое обременение на квартиру, то теперь не осталось никаких секретов. Обременение просто блокирует возможность продажи жилья за спиной у кредитора и случаи мошенничества с кредитными средствами.

По договору заемщик берет на себя обязательства по сохранности вверенного ему имущества и оплате всех коммунальных платежей. Это правило обязательно для физических и юридических лиц, которые берут кредит (на покупку жилья или, например, коммерческого помещения).

Правила регистрации сделки

Договор залога подписывается сразу после оформления кредитного соглашения и уже после покупки недвижимости. Регистрация договора залога недвижимого имущества в Росреестре происходит одновременно с регистрацией права собственности. Услугу оказывает Федеральная регистрационная служба. Запись в реестре получает свой номер, вы всегда можете получить справку и подтверждение статуса вашей недвижимости.

Сделку купли-продажи совершить вы не сможете, поскольку перед подписанием купчей всегда запрашивают справку из реестра, чтобы понимать, нет ли обременения на квартире.

Регистрация в реестре невозможна, если:

  • покупаемая недвижимость уже находится под обременением (необязательно по ипотеке, но и, например, в связи с другими договорами);
  • если сделка купли-продажи и оформление ипотеки еще не состоялись (заранее в реестр ничего не вносят);
  • если ведется судебный спор по поводу недвижимости, например, в связи с бракоразводным процессом или наследством и суд наложил арест;
  • не уплачен сбор за оказание услуги в размере 10 тыс. рублей.

Сведения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости на основании заявления собственника или нотариуса. В том случае, если жилье куплено в строящемся доме, обременение оформляется только после введения жилья в эксплуатацию и регистрации его как собственность в реестре.

Для регистрационной процедуры требуется заявление, квитанция об оплате, договор залога и кредита, свидетельство о госрегистрации права собственности, выписка из техпаспорта БТИ.

Если вы не знаете, как правильно оформить залог при покупке квартиры, то целесообразно обратиться к нотариусу. Он предоставит вам образец договора, бланки, а также поможет в заверении сделки.

Основания для прекращения договора


Договор залога полностью привязан к кредитному соглашению обеспечением, которого он служит. Действие договора прекращается после погашения кредита. Причем речь идет о полном погашении. После этого обеспеченное кредитное обязательство считается выполненным, и факт обременения вычеркивается из реестра. Если меняется кредитное соглашение (например, вследствие реструктуризации), то договор также перезаключается, поскольку в него должны быть внесены все изменения.

Происходит переоформление и в том случае, если заемщик решит перепродать недвижимость с согласия банка. Соглашение после продажи оформляется уже на нового собственника, если он берет на себя кредитные обязательства в связи с переуступкой долга.

Если вы не знаете, как снять обременение с недвижимости, то порядок действий вам подскажут в регистрационной палате. Нужно будет составить заявление, взять справку из банка о том, что ипотека полностью закрыта и правоустанавливающие документы на свою недвижимость. Подав заявление и пакет документов, спустя пять дней, вы получите свидетельство о снятии с квартиры обременения. После этого недвижимость можно продавать или сдавать в аренду.

Порядок взыскания заложенной недвижимости

Если заемщик не оплачивает кредит длительное время, то банк имеет право разорвать соглашение, взыскать залог, продать его и погасить задолженность. Дело это небыстрое и ему, как правило, предшествует длительный период переговоров с заемщиком, попытки реструктуризировать долг или немного снизить кредитную ставку. Может решиться кредитор и на продажу этой задолженности или найма коллекторов для урегулирования конфликта.

Для начала взыскания требуется:

  • нарушение кредитного соглашения в части не оплаты долга частями или полностью в положенный срок;
  • отсутствие согласия заемщики на добровольное урегулирование отношений (оплаты кредита);
  • исчезновение заемщика (например, эмиграция) и прекращение выполнения им обязательств.

Банку невыгодно продавать заложенное имущество, особенно если заключен договор залога недвижимого имущества между юридическими лицами и придется долго искать покупателя на объект.
Взыскание недвижимости
Недвижимость взыскивают по решению суда, если соглашением не предусмотрен внесудебный порядок урегулирования подобных разногласий. Банк или другой кредитор обязан принять все меры для более выгодной продажи заложенного имущества. Запрещается взыскивать залоговое имущество, если хозяин без вести отсутствует, а сама недвижимость находится в государственной собственности или представляет историческую ценность. Существует особый порядок взыскания земельных участков (в основном это происходит только через суд).

В судебном порядке

Если кредитный договор не предусматривает досудебное взыскание недвижимости при нарушении обязательств, то продать залог кредитор имеет право только по решению суда. При нарушении порядка оплаты более трех месяцев, а иногда полгода (в зависимости от условий соглашения), банк имеет право передать дело в суд и требовать досрочного расторжения договора и возврата займа в полном объеме.

Это правило действует как с обычными ипотечниками-физлицами, так и в случае если заключен договор залога недвижимого имущества между юридическими лицами. Когда вина заемщика очевидна и в квартире не прописаны несовершеннолетние дети, которых нельзя выписать, суд обычно принимает решение в пользу кредитора. После вынесения решения начинается исполнительное производство. Банк или иное юридическое лицо, ссудившее деньги, продает недвижимость и «закрывает» долг. Остаток денег передается заемщику. Однако это лучший вариант развития событий.

В связи с резким падением цен на рынке недвижимости часто случается, что заемщик после продажи жилья или другого помещения остается должным кредитору. Это происходит, если недвижимость была куплена за большую цену, ее стоимость со временем упала, а тело кредита большое и было погашено на очень незначительную сумму. Если квартиру продают задешево, то вырученных денег может и не хватить на возврат ипотеки. Все судебные расходы при этом также возлагаются на проигравшую сторону. Судебный процесс по поводу взыскания недвижимости может длиться до полугода, а иногда и более.

Договор залога и его место среди договоров: Видео

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *