Прямая продажа квартиры: какие документы нужны для этого
Несмотря на то что все знают, что процедура продажи недвижимости требует целый список документов, необходимых как для регистрации сделки, так и для подтверждения права собственности, с вопросом, какие документы нужны для продажи квартиры, сходу могут разобраться лишь немногие.
Действительно, выяснять способы, как правильно продать квартиру, порядок действий и перечень требуемых справок граждане начинают лишь тогда, когда в этом возникает необходимость. В то же время эту информацию полезно знать и тем, кто в ближайший год не планирует продавать или покупать жилое помещение, но в будущем, через два—три года, не исключает такой возможности.
Необходимый перечень документов для продажи квартиры
С чего начать продажу квартиры? Для начала собственнику стоит определиться, как будет продаваться его недвижимость: самостоятельно, путем подачи объявления на специализированном сайте (газете) или через агентство.
Каждый из этих способов имеет свои плюсы и минусы. Продажа объекта с помощью риелтора заметно ускорит поиск покупателя, а следовательно, и получение денег. Однако за услуги посредника придется заплатить 5 или 10% от цены квартиры. Если вас заинтересовала прямая продажа, деньги на посреднике вы наверняка сэкономите, но вот покупателя можно будет искать довольно долго. К тому же, потребуется самостоятельное оформление всех бумаг.
Документы, необходимые для продажи квартиры, можно разделить на две отдельные группы: обязательные — те, без которых продаваемый объект недвижимости нельзя будет зарегистрировать, и дополнительные — предъявляемые по просьбе покупателя. Так или иначе, если продавец заинтересован в скорейшем завершении процедуры, ему понадобится подготовить не только обязательный, но и дополнительный пакет документов для продажи квартиры. В первую группу документации входят:
- паспорта владельца помещения и всех совладельцев (при их наличии);
- правоустанавливающий документ, который бы мог подтвердить законность владения данной недвижимостью;
- выписка ЕГРП;
- выписка из домовой книги;
- соглашение о продаже;
- разрешение опекунского совета (если в числе зарегистрированных по адресу квартиры имеются дети);
- согласие супруга, заверенное нотариально.
В вопросе, какие документы необходимы для предъявления покупателю, нет однозначного ответа. Имеет значение, заключается ли договор через агентство или без привлечения риелтора. В любом случае, чтобы оформление и порядок регистрации сделки прошли быстрее, дополнительные документы для продажи квартиры рекомендуется делать заранее, а не тогда, когда вас об этом попросит покупатель. В этот перечень входит:
- техпаспорт помещения;
- справка БТИ для продажи квартиры (требуется для проверки соответствия реальной планировки помещений с документацией);
- справка из управляющей компании об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ;
- справка ПНД и НД о том, что продавец полностью дееспособен (нужно обратиться в психоневрологический и наркологический диспансер);
- справка из банка о наличии лицевого счета (если деньги за покупку планируется перечислять безналичным путем).
Если имеет место продажа квартиры, находящейся менее 3 лет в собственности (с 2019 года — менее 5 лет), продавцу, возможно, придется также представить справку из налоговой инспекции о том, что подоходный налог с продажи был им уже уплачен.
Как быстро продать квартиру — советы и рекомендации
Пошаговая инструкция, гарантирующая владельцу недвижимости безопасность получения денег, предполагает следующий порядок продажи квартиры:
- подготовка пакета документов для регистрации сделки;
- подача объявления о продаже объекта на специализированный сайт или в газету (другой вариант — обращение в риелторское агентство);
- согласование цены с покупателем;
- предоставление для ознакомления покупателю обязательного и дополнительного пакета документов (по запросу);
- заключение договора о задатке и его получение (при необходимости);
- составление договора и его последующая регистрация в Росреестре;
- получение денег;
- выписка проживающих;
- получение измененной выписки ЕГРП, где его фамилия указана в качестве нового владельца.
Указанные этапы продажи квартиры не являются безоговорочными. Их последовательность может быть изменена или уточнена. В частности, далеко не всегда оформление продажи квартиры требует предоставления задатка. При отсутствии у покупателя каких-либо затруднений с перечислением денег он может это сделать единовременным платежом.
В вопросе, как происходит передача денег при продаже квартиры, прежде всего следует руководствоваться своей безопасностью. Поэтому лучше избегать принимать денежные средства в виде наличных, пусть даже в присутствии нотариуса. Наиболее оптимальный вариант — перечисление оговоренной суммы на банковский счет. В то же время возможны и другие варианты, в том числе передача наличных в банке в присутствии нотариуса.
Что нужно знать о выписке
Когда нужно выписываться из жилого помещения — до его продажи или после завершения регистрации? Дать на это точный ответ мало кто сможет. Покупатель заинтересован в том, чтобы семья продавца снялась с регистрации по своему старому адресу как можно быстрее. Соответственно, владелец помещения при выписке должен точно знать, что сделка не сорвется и ему не придется прописываться обратно.
Наиболее разумно выписываться при продаже квартиры тогда, когда продавец сразу может прописаться в другое место. Поскольку нормы КоАП требуют наличие регистрации у граждан, а срок перерегистрации по новому адресу постоянного проживания ограничен 7 днями, продавцу лучше всего согласовать срок выписки с покупателем. Принципиального значения этот вопрос не имеет — основополагающим фактором здесь является договор купли-продажи.
Если же среди членов семьи собственника есть дети, процедура выписки заметно усложняется. В отличие от взрослых детей нельзя выписать «в никуда» — орган опеки не даст разрешение на снятие ребенка с учета по адресу проживания без автоматической прописки в другом доме. Учитывая, что значительная часть сделок предполагает, что за проданный объект недвижимости будет приобретаться другая квартира, выписка несовершеннолетнего может затянуться минимум до ее покупки.
Обязательно ли делать справку ПНД и НД
Бесплатная круглосуточная поддержка юриста по телефону:
Мск +7 (499) 938-51-18, СПб +7 (812) 425-69-08, РФ 8 (800) 350-83-46 (звонок бесплатен)
Подготовка квартиры к продаже должна начинаться не только оформлением таких документов, как справка из БТИ или договора купли-продажи. Возможно, что покупатель, заинтересованный в том, чтобы минимизировать риск последующего признания сделки недействительной, попросит продавца представить справки от психиатра и нарколога.
Оценка психического состояния собственника продаваемой недвижимости чрезвычайно важна, поскольку если психически больной или страдающий наркоманией гражданин оформит продажу, а потом суд признает эту сделку недействительной ввиду его недееспособности, у покупателя будет мало шансов даже на то, чтобы вернуть свои деньги. Полагаться на то, что человек с виду совершенно здоров, не стоит, наверняка определить наличие психических заболеваний может только специалист.
Документы о том, что вы не состоите на учете у психиатра, у вас нет проблем с наркотиками, можно оформить, обратившись в местный психоневрологический либо наркологический диспансер (ПНД и НД). Узнать, где они находятся в вашем городе, можно, позвонив в ближайшую поликлинику. Если же в том муниципальном образовании, где вы проживаете, нет подобных медицинских учреждений, справку можно оформить прямо в поликлинике.
Акт передачи и неотделимые улучшения
Передаточный акт — это один из дополнительных документов, который не требуется представлять для регистрации сделки. Однако если стоимость квартиры определяет не только ее площадь, но и неотделимые улучшения в виде дорогостоящего ремонта, рекомендуется закрепить условия передачи жилого помещения отдельным актом.
Что может входить в неотделимые улучшения? Во-первых, это сам ремонт в виде отделочных материалов: паркет (ламинат), натяжные потолки, декоративная штукатурка, кафель и другие материалы, которые не могут быть демонтированы без нарушения общей целостности. Во-вторых, в неотделимые улучшения входит различное оборудование, ранее установленное в квартире:
- гидромассажная ванная;
- электрический или газовый водонагреватель;
- автономная система отопления;
- система подогрева пола;
- кондиционеры;
- гардины и жалюзи.
Если цена объекта недвижимости согласовывалась между участниками сделки с учетом того, что все вышеуказанные материалы и оборудование останутся в квартире в неизменном состоянии, во избежание ненужных проблем рекомендуется заключить акт передачи. В его содержание, кроме сведений, касающихся внутреннего состояния квартиры, могут также включаться:
- дата освобождения квартиры жильцами;
- отсутствие задолженности по ЖКХ;
- отключение или продолжение действия договора с оператором кабельного телевидения или поставщиком услуг подключения к сети интернет.
Передаточный акт, согласовывающий неотделимые улучшения, не требует государственной регистрации, но вполне может быть удостоверен нотариально. Если речь идет о ремонте, стоимость которого может оцениваться в несколько сотен тысяч или миллионов рублей, подобная предосторожность не повредит. Подписание такого документа будет являться последним шагом в процедуре продажи недвижимости.
Наш юрист бесплатно проконсультирует Вас - задайте вопрос в форме ниже: