Несмотря на то что все знают, что процедура продажи недвижимости требует целый список документов, необходимых как для регистрации сделки, так и для подтверждения права собственности, с вопросом, какие документы нужны для продажи квартиры, сходу могут разобраться лишь немногие.

Действительно, выяснять способы, как правильно продать квартиру, порядок действий и перечень требуемых справок граждане начинают лишь тогда, когда в этом возникает необходимость. В то же время эту информацию полезно знать и тем, кто в ближайший год не планирует продавать или покупать жилое помещение, но в будущем, через два—три года, не исключает такой возможности.

Необходимый перечень документов для продажи квартиры

С чего начать продажу квартиры? Для начала собственнику стоит определиться, как будет продаваться его недвижимость: самостоятельно, путем подачи объявления на специализированном сайте (газете) или через агентство.

Каждый из этих способов имеет свои плюсы и минусы. Продажа объекта с помощью риелтора заметно ускорит поиск покупателя, а следовательно, и получение денег. Однако за услуги посредника придется заплатить 5 или 10% от цены квартиры. Если вас заинтересовала прямая продажа, деньги на посреднике вы наверняка сэкономите, но вот покупателя можно будет искать довольно долго. К тому же, потребуется самостоятельное оформление всех бумаг.

Рекомендуем почитать

Наем и неотделимые улучшения арендованного имущества — что это такое

Документы, необходимые для продажи квартиры, можно разделить на две отдельные группы: обязательные — те, без которых продаваемый объект недвижимости нельзя будет зарегистрировать, и дополнительные — предъявляемые по просьбе покупателя. Так или иначе, если продавец заинтересован в скорейшем завершении процедуры, ему понадобится подготовить не только обязательный, но и дополнительный пакет документов для продажи квартиры. В первую группу документации входят:

• паспорта владельца помещения и всех совладельцев (при их наличии);
• правоустанавливающий документ, который бы мог подтвердить законность владения данной недвижимостью;
• выписка ЕГРП;
• выписка из домовой книги;
• соглашение о продаже;
• разрешение опекунского совета (если в числе зарегистрированных по адресу квартиры имеются дети);
• согласие супруга, заверенное нотариально.

В вопросе, какие документы необходимы для предъявления покупателю, нет однозначного ответа. Имеет значение, заключается ли договор через агентство или без привлечения риелтора. В любом случае, чтобы оформление и порядок регистрации сделки прошли быстрее, дополнительные документы для продажи квартиры рекомендуется делать заранее, а не тогда, когда вас об этом попросит покупатель. В этот перечень входит:

• техпаспорт помещения;
• справка БТИ для продажи квартиры (требуется для проверки соответствия реальной планировки помещений с документацией);
• справка из управляющей компании об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ;
• справка ПНД и НД о том, что продавец полностью дееспособен (нужно обратиться в психоневрологический и наркологический диспансер);
• справка из банка о наличии лицевого счета (если деньги за покупку планируется перечислять безналичным путем).

Если имеет место продажа квартиры, находящейся менее 3 лет в собственности (с 2019 года — менее 5 лет), продавцу, возможно, придется также представить справку из налоговой инспекции о том, что подоходный налог с продажи был им уже уплачен.

Как быстро продать квартиру — советы и рекомендации

Пошаговая инструкция, гарантирующая владельцу недвижимости безопасность получения денег, предполагает следующий порядок продажи квартиры:

• подготовка пакета документов для регистрации сделки;
• подача объявления о продаже объекта на специализированный сайт или в газету (другой вариант — обращение в риелторское агентство);
• согласование цены с покупателем;
• предоставление для ознакомления покупателю обязательного и дополнительного пакета документов (по запросу);
• заключение договора о задатке и его получение (при необходимости);
• составление договора и его последующая регистрация в Росреестре;
• получение денег;
• выписка проживающих;
• получение измененной выписки ЕГРП, где его фамилия указана в качестве нового владельца.

Указанные этапы продажи квартиры не являются безоговорочными. Их последовательность может быть изменена или уточнена. В частности, далеко не всегда оформление продажи квартиры требует предоставления задатка. При отсутствии у покупателя каких-либо затруднений с перечислением денег он может это сделать единовременным платежом.

В вопросе, как происходит передача денег при продаже квартиры, прежде всего следует руководствоваться своей безопасностью. Поэтому лучше избегать принимать денежные средства в виде наличных, пусть даже в присутствии нотариуса. Наиболее оптимальный вариант — перечисление оговоренной суммы на банковский счет. В то же время возможны и другие варианты, в том числе передача наличных в банке в присутствии нотариуса.

Что нужно знать о выписке

Когда нужно выписываться из жилого помещения — до его продажи или после завершения регистрации? Дать на это точный ответ мало кто сможет. Покупатель заинтересован в том, чтобы семья продавца снялась с регистрации по своему старому адресу как можно быстрее. Соответственно, владелец помещения при выписке должен точно знать, что сделка не сорвется и ему не придется прописываться обратно.

Наиболее разумно выписываться при продаже квартиры тогда, когда продавец сразу может прописаться в другое место. Поскольку нормы КоАП требуют наличие регистрации у граждан, а срок перерегистрации по новому адресу постоянного проживания ограничен 7 днями, продавцу лучше всего согласовать срок выписки с покупателем. Принципиального значения этот вопрос не имеет — основополагающим фактором здесь является договор купли-продажи.

Если же среди членов семьи собственника есть дети, процедура выписки заметно усложняется. В отличие от взрослых детей нельзя выписать «в никуда» — орган опеки не даст разрешение на снятие ребенка с учета по адресу проживания без автоматической прописки в другом доме. Учитывая, что значительная часть сделок предполагает, что за проданный объект недвижимости будет приобретаться другая квартира, выписка несовершеннолетнего может затянуться минимум до ее покупки.

Рекомендуем почитать

Принципы заключения договора купли продажи недвижимости

Обязательно ли делать справку ПНД и НД

Подготовка квартиры к продаже должна начинаться не только оформлением таких документов, как справка из БТИ или договора купли-продажи. Возможно, что покупатель, заинтересованный в том, чтобы минимизировать риск последующего признания сделки недействительной, попросит продавца представить справки от психиатра и нарколога.

Оценка психического состояния собственника продаваемой недвижимости чрезвычайно важна, поскольку если психически больной или страдающий наркоманией гражданин оформит продажу, а потом суд признает эту сделку недействительной ввиду его недееспособности, у покупателя будет мало шансов даже на то, чтобы вернуть свои деньги. Полагаться на то, что человек с виду совершенно здоров, не стоит, наверняка определить наличие психических заболеваний может только специалист.

Документы о том, что вы не состоите на учете у психиатра, у вас нет проблем с наркотиками, можно оформить, обратившись в местный психоневрологический либо наркологический диспансер (ПНД и НД). Узнать, где они находятся в вашем городе, можно, позвонив в ближайшую поликлинику. Если же в том муниципальном образовании, где вы проживаете, нет подобных медицинских учреждений, справку можно оформить прямо в поликлинике.

Акт передачи и неотделимые улучшения

Передаточный акт — это один из дополнительных документов, который не требуется представлять для регистрации сделки. Однако если стоимость квартиры определяет не только ее площадь, но и неотделимые улучшения в виде дорогостоящего ремонта, рекомендуется закрепить условия передачи жилого помещения отдельным актом.

Что может входить в неотделимые улучшения? Во-первых, это сам ремонт в виде отделочных материалов: паркет (ламинат), натяжные потолки, декоративная штукатурка, кафель и другие материалы, которые не могут быть демонтированы без нарушения общей целостности. Во-вторых, в неотделимые улучшения входит различное оборудование, ранее установленное в квартире:

• гидромассажная ванная;
• электрический или газовый водонагреватель;
• автономная система отопления;
• система подогрева пола;
• кондиционеры;
• гардины и жалюзи.

Если цена объекта недвижимости согласовывалась между участниками сделки с учетом того, что все вышеуказанные материалы и оборудование останутся в квартире в неизменном состоянии, во избежание ненужных проблем рекомендуется заключить акт передачи. В его содержание, кроме сведений, касающихся внутреннего состояния квартиры, могут также включаться:

• дата освобождения квартиры жильцами;
• отсутствие задолженности по ЖКХ;
• отключение или продолжение действия договора с оператором кабельного телевидения или поставщиком услуг подключения к сети интернет.

Передаточный акт, согласовывающий неотделимые улучшения, не требует государственной регистрации, но вполне может быть удостоверен нотариально. Если речь идет о ремонте, стоимость которого может оцениваться в несколько сотен тысяч или миллионов рублей, подобная предосторожность не повредит. Подписание такого документа будет являться последним шагом в процедуре продажи недвижимости.