Какие документы необходимы при покупке квартиры на вторичном рынке

Не зная о том, как правильно оформить купчую, какие документы нужны при покупке квартиры на вторичном рынке или в новостройке, покупатель сильно рискует. Возможно, такая неосведомленность приведет лишь к потере времени, однако не стоит исключать и того, что человек может легко стать жертвой квартирных мошенников.

Документы при покупке квартиры

С какими опасностями можно столкнуться

Какие опасности могут подстерегать покупателя, не владеющего необходимой информацией о приобретаемом им объекте недвижимости? Во-первых, тщательно не проверив документы при покупке квартиры в новостройке, можно отдать деньги за жилье, находящееся в доме, который не имеет разрешительной документации: был построен на самовольно захваченном участке, в природоохранной зоне или с грубым нарушением архитектурно-строительных норм.

Во-вторых, если вы купили квартиру на вторичном рынке, не проверив все необходимые документы, существует риск признания сделки недействительной в судебном порядке. Жилье может быть продано после незаконного отчуждения, продавец — оказаться недееспособным, а сама квартира — иметь обременения, связанные с нахождением имущества в залоге. Также недвижимость может иметь совладельцев, включая несовершеннолетних лиц, что еще более существенно усложняет сделку купли-продажи.

Однако всех перечисленных неприятностей можно избежать. Для этого лишь нужно быть внимательным, тщательно проверить перечень документов перед покупкой и, конечно же, проследить, чтобы порядок оформления собственности отвечал требованиям законодательства.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Список документов, которые продавец квартиры должен предъявить для оформления купли или продажи, можно разделить на две группы — обязательные и дополнительные. К первой — относятся справки и свидетельства, без наличия которых договор не будет зарегистрирован в Росреестре, что, соответственно, сделает невозможным покупку жилья. В обязательный пакет документов входит:

  • правоустанавливающая бумага, подтверждающая, что квартира находится в собственности продавца на законных основаниях; если речь идет о новостройке, потребуется свидетельство о вводе здания в эксплуатацию, если приобретенный ранее объект продается частным владельцем — договор дарения, купли-продажи, свидетельство о наследстве;
  • выписка ЕГРН;
  • техпаспорт;
  • общегражданский паспорт, подтверждающий, что человек, заключающий сделку, и законный владелец жилого помещения — одно и то же лицо.

Кроме вышеупомянутых документов, чтобы произвести регистрацию сделки купли-продажи квартиры, в Росреестр надо представить подписанное обоими участниками соглашение. Законодательство допускает возможность свободного составления текста. Однако в большинстве случаев для оформления договора купли или продажи используется стандартный бланк, который вы можете скачать с нашего сайта.

Какие документы должен предоставить продавец, кроме тех, которые являются обязательными для регистрации? Представленный выше список формально позволяет оформить документы для покупки жилого помещения. Дополнительные документы необходимы лишь для обеспечения гарантии безопасности сделки. Если они не входят в обязательный перечень, предоставлять их государственному регистратору не надо.

Как проверить, что формальный владелец квартиры дееспособен? Самостоятельно вы это вряд ли сможете узнать: врачебная тайна не предполагает выдачу подобной информации, даже для покупки квартиры. Однако если вы беспокоитесь насчет того, чтобы купленный объект недвижимости впоследствии не был оспорен в суде, а сделка была отменена, особенно, когда вы уже сделали дорогостоящий ремонт, стоит попросить продавца представить справку от нарколога и психиатра.

Получение такой справки не потребует много времени. Как правило, если человек не состоит на учете у психиатра или ранее не проходил курс лечения в наркологическом диспансере, оформляться такой документ будет очень быстро. А вы как покупатель будете спокойны, что в дальнейшем договор не может быть оспорен и признан недействительным по этой причине.

Перед тем как приобретать недвижимость, надо также обязательно выяснить, все ли члены семьи выписаны с продаваемой жилплощади. Особенно важно, чтобы в числе прописанных не было детей. Иначе документы на квартиру, выданные новому владельцу, будут также недействительными.

Покупка квартиры и документы — нюансы сделки

Поскольку обязанность продавца — подготовка и оформление документов при покупке квартиры, покупателю необходимо лишь смотреть за тем, чтобы оформляемые справки и свидетельства соответствовали требованиям действующего законодательства. Кроме того, будущему собственнику рекомендуется самостоятельно разузнать некоторые сведения, которые формально не требуется выдавать при заключении сделки, однако предоставленная информация о которых будет чрезвычайно полезна для определения характеристик приобретаемого помещения.

Прежде всего, стоит внимательно изучить техпаспорт на квартиру и сравнить его с реальным состоянием жилых помещений. Если имела место перепланировка, обязательно должна быть разрешительная документация. Иначе уже не бывший, а новый владелец столкнется с возможными штрафами со стороны контролирующих органов. Причем штраф — не самое страшное последствие незаконной перепланировки. К гораздо большему ущербу приведет судебное решение, обязывающее привести жилое помещение в исходное состояние.

Перед покупкой стоит проверить, имеется ли в паспорте продавца штамп о семейном положении. Возможно, его супруга (супруг) не прописана в квартире, однако если недвижимость приобретена за годы совместной жизни, по закону должно быть ее (его) письменное согласие на продажу, оформленное нотариально.

Если владелец квартиры недавно приобрел это помещение, но уже хочет его продать, поинтересуйтесь, не имеется ли у него задолженности по оплате налога на имущество, которые он обязан был заплатить после покупки недвижимости. Для этого попросите продавца представить вам справку из налоговой инспекции. Возможно, подобные просьбы отнимут дополнительное время у владельца квартиры, однако лучше перестраховаться, ведь все документы должны быть в порядке.

Что делать дальше после подготовки необходимых документов

Если вы собрали все нужные документы при покупке квартиры-вторички — это далеко не все, что потребуется, чтобы завершить сделку. Не менее важен вопрос, как правильно оформить текст договора о продаже. Если вы не имеете опыта составления подобных документов, рекомендуется воспользоваться услугами квалифицированного юриста или хотя бы образцом договора купли-продажи. Это позволит минимизировать риск и ускорит процесс покупки.

Завершающий этап процедуры — подача документации в Росреестр на регистрацию. В отличие от покупки другого имущества отчуждение недвижимости не требует обязательного нотариального удостоверения, поскольку во избежание случаев мошенничества закон требует личного присутствия покупателя и продавца во время государственной регистрации сделки, что позволяет удостоверить личности обоих участников соглашения.

Не следует забывать, что продажа квартиры требует уплаты госпошлины, а также то, что с 2019 года увеличен срок, который освобождает продавца от уплаты налога на доход, полученный в результате продажи недвижимости. Если раньше от налога освобождались сделки с квартирами и частными домами, находившимися в собственности одного лица более 3 лет, то теперь введен 5-летний срок. Таким образом, перепродажа квартир, купленных с инвестиционной целью, становится невыгодной, поскольку требует уплаты 13% от цены сделки.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *