Как происходит выкуп доли в квартире

Доля в квартире, оформленной в частную собственность, может покупаться и продаваться, а также сдаваться в аренду. Если вы хотите выкупить у кого-либо его долю, то предстоит выполнить ряд формальностей.

Приобретение недвижимости

Что такое доля в квартире

Если свидетельство о праве собственности оформлено не на одного, а на 2-3 и более лиц, то каждый из них владеет не квартирой целиком, а лишь своей частью (1/2, 1/3 и пр.). Если речь идет об общей долевой собственности, то между собственниками заключается соглашение, и права регистрируются на каждую выделенную часть отдельно. Это возможно, например, если в доме две-три комнаты, т.е. обособленные помещения с местами общего пользования.

В случае же, если собственник один, но он, например, находится в браке и на любую сделку требуется согласие супруга (и), то определить размер площади для продажи можно, только выделив ее из общего метража квартиры. Этот процесс называется «выделением доли в натуре», и он подразумевает, что у всех остальных собственников есть преимущественное право приобретения комнат, в случае если их решат продать посторонним лицам.

Если вы решили купить долю в квартире, то сначала выясните, каков статус объекта, который вас заинтересовал. Нужно узнать, произошло ли выделение доли в квартире в натуре и есть ли у собственника этому документальное подтверждение. Проще всего выделять комнаты, если квартира приватизирована на несколько человек или была официально поделена после развода как совместно нажитое имущество.

Не менее важно и наличие согласия других собственников на сделку. Для этого нужно получить от них письменный отказ от права покупки. Также стоит заранее выяснить, что такое аккредитив при покупке квартиры, и какую пользу он вам может принести. Этот финансовый инструмент поможет обезопасить сделку и избежать столкновения с квартирными мошенниками.

Какими правами и обязанностями наделен собственник

Если часть квартиры выделена, то ее собственник имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению.

Что можно сделать с долей в квартире:

  • продать, обменять, заложить с согласия сособственников;
  • сдавать в аренду;
  • перепланировать по своему усмотрению (при наличии разрешительных документов и согласия других жильцов);
  • завещать кому-либо из родственников или посторонних лиц.


Обязанность предложить первым покупку комнаты в квартире часто оборачивается формальностью. Если отношения между родственниками оставляют желать лучшего, можно отправить им на почту письменное предложение выкупить помещение по конкретной цене. Уже через месяц, если ответ от них не поступил, вы имеете право выставлять свою комнату на продажу посторонним лицам.

Выкуп доли квартиры у родственников может протекать и не столь гладко. Например, они могут проигнорировать правило приоритетной продажи, и вам придется требовать отмены сделки купли-продажи через суд, после того как у вас поселятся покупатели.

Формально же отказ другого собственника от приоритетной покупки предоставляется в Росреестр вместе с другими документами. При наличии нескольких желающих сособственников купить комнату, ее владелец вправе выбрать кого-то одного.

Как происходит оценка

Оформление доли в квартире происходит после проведения ее оценки. Для этого часто приглашаются представители оценочной лицензионной компании, которые, учитывая большой набор факторов, принимают решение о том, сколько будет стоить та или иная часть квартиры. Их услуги платные (минимум 4 тыс. рублей).

На стоимость влияет:

  • расположение и возраст дома;
  • площадь доли (например, одной или двух комнат);
  • состояние ремонта;
  • шансы на постепенный выкуп всей квартиры;
  • количество содольщиков (чем меньше, тем выше цена);
  • свидетельство о браке и согласие супруги(а) на сделку;
  • определенный или неопределенный порядок пользования кухней, ванной и санузлом;
  • комфортность проживания с другими жильцами.

Расчет стоимости доли в квартире оформляется в виде отдельного отчета или акта об оценке. Выдавать его имеют право только профессиональные оценщики при наличии соответствующей лицензии. Ошибочно думать, что цену доли можно определить самостоятельно, вычленив из общей рыночной стоимости квартиры.

Порядок выделения доли

Выделение доли в квартире в натуре далеко не всегда возможно. Например, если жилье маленькое и отсутствует возможность выделения комнаты в отдельное помещение, процедура вообще не проводится. Нельзя поделить на доли однокомнатную квартиру, в которой проживает несколько лиц. Если происходит развод, то супруги просто продают такое жилье и делят деньги пополам.

Как выделить доли детям в квартире:

  • составить Соглашение о выделении в связи с использованием материнского капитала;
  • выполнить требование органов опеки и попечительства;
  • оформить договор дарения долей.

При оформлении договора дарения права собственности детей могут быть зарегистрированы даже без их согласия. Если квартира находится в общей совместной собственности супругов, то сначала она переводится в долевую, и только потом доли дарятся или завещаются детям. В том случае, когда для покупки жилья использовался материнский капитал, детям необходимо отдать определенные доли.

Для выделения доли несовершеннолетним в Росреестр подается заявление, паспорта родителей и документы о рождении детей, а также соглашение о выделении доли и правоустанавливающие документы на недвижимость. Составляется единое соглашение для перевода жилья в долевую собственность и наделение долями несовершеннолетних.

При выделении доли посторонним лицам или даже родственникам часто разделяются лицевые счета — каждый сособственник оплачивает свои квитанции. Так же определяется общий порядок пользования кухней и другими помещениями, причем иногда это делается в письменной форме. Новый собственник получает право регистрации в квартире и возможности регистрировать в ней своих родственников.

Проще всего выделять комнаты в загородных домах, где можно сделать отдельный выход и свой санузел. В обычных городских квартирах зачастую такое разделение актуально только для очень больших квартир (например, коммунальных).

В добровольном порядке

Если остальные жильцы не против выделения вашей доли в натуре, то вам останется только оформить формальности. В добровольном порядке, т.е. если есть согласие всех собственников, оформление доли в квартире происходит довольно быстро.

При продаже доли посторонним лицам нельзя менять цену, указанную в уведомлении, направленном сособственникам. Это очень важный аргумент, который может стать поводом для обжалования сделки в суде. Продать долю можно двумя способами: оформив договор купли-продажи по всем правилам либо договор дарения. Во втором случае деньги просто передаются из рук в руки.

Через суд

Если сособственники под различными предлогами отказываются приобрести предлагаемую им долю в квартире, и тянут с оформлением официального отказа, то продавец может обжаловать это в суде. Судья выяснит обоснованность затягивания или притязания других лиц на имущество и вынесет решение.

Благодаря этому сделку можно провести даже в том случае, если сособственники пытаются заблокировать ее разными путями. Это довольно рискованный путь оформления и решаться на него стоит только в том случае, если нет других вариантов на рынке или это ваша личная квартира, которую вы хотите выкупить.

Покупка доли в квартире

Покупку доли нельзя начинать до разговора с сособственниками и выяснения их отношения к этому вопросу. Даже выкуп доли квартиры у родственников предполагает письменное оформление уведомления о готовящейся продаже и ожидание ответа в течение месяца. Если спустя указанный временной период, от родных не поступило предложения выкупить долю по указанной в уведомлении цене, то это равносильно отказу от участия.

Когда вы планируете купить долю в чужой квартире, к которой не имеете никакого отношения, то нужно убедиться, что все это было сделано и получен отказ. В противном случае у вас впоследствии возникнут судебные споры с родственниками бывшего владельца. Количество сособственников можно установить, получив справку из Росреестра.
Получение справки
Если вы выяснили, что на интересующей вас жилплощади зарегистрированы маленькие дети, то, возможно, стоит повременить со сделкой и подыскать другие варианты. Суды всегда становятся на защиту прав несовершеннолетних, и если выяснится, что при выделении доли произошли нарушения, договор купли-продажи могут признать недействительным.

Когда формальности улажены, можно отправляться к нотариусу и заверять сделку. По такому же принципу решается вопрос, как продать долю в квартире. Сначала вы должны известить совладельцев, получить отказ или согласие на покупку и только потом провести сделку с покупателем с нотариальным заверением и регистрацией прав в Росреестре.

Необходимые документы

Для оформления сделки купли-продажи доли в квартире понадобится комплект документов. Нужно прийти на встречу полностью подготовленным, особенно если вы уже взяли аванс и заключили предварительный договор.

В перечень входит:

  • паспорта сторон;
  • заверенная у нотариуса копия извещения сособственников о продаже;
  • копии почтовых уведомлений о вручении этих извещений;
  • отказы совладельцев от покупки;
  • свидетельство о праве собственности на свою долю;
  • выписка из домовой книги;
  • справка из ЕГРП;
  • технический и кадастровый паспорт;
  • квитанция об оплате услуг нотариуса.

Пакет необходимых документов

После оформления договора купли-продажи права нового собственника на долю в квартире регистрируются в Росреестре. Это займет еще 10-12 дней, после чего часть квартиры будет считаться окончательно проданной.

Продажа доли происходит непросто. Далеко не в каждом случае сособственники идут навстречу посторонним лицам, которые могут на законных основаниях появиться в их квартире.

Однако если сособственник, например, один и он к тому же редко бывает на своей половине, то вопросы продажи могут не доставить хлопот. Очень часто таким образом люди решают вопрос с денежным капиталом, который планируют потратить на эмиграцию. Формально они остаются собственниками доли в квартире, но при этом получают деньги на начало новой жизни в другой стране.

Цена вопроса

Как мы уже сказали выше, расчет стоимости доли в квартире производится оценочной компанией по особой методике. На практике, если разделить стоимость двухкомнатной квартиры на две доли по количеству комнат, вы не получите реальную цену за каждую из них. Ориентироваться на обещания риелторов не стоит. Проще заказать оценку профессионалам.

При оценке учитывается множество нюансов, главный из них — сниженный спрос на такого рода сделки со стороны покупателей. На саму же сделку также придется потратить в среднем от 4 до 10 тыс. рублей. В эту цену входит оформление доверенностей, справок и самого договора, а также госпошлина в размере 2 тыс. рублей за регистрацию прав.

Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать: видео

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *