Особенности оформления договора купли-продажи квартиры

В процессе приобретения жилой недвижимости наиболее важен договор купли-продажи квартиры. Заключение этой сделки и ее правильное оформление позволяет официально зарегистрировать смену владельца, гарантирует безопасную передачу денежных средств. Оформление купли-продажи квартиры можно осуществить двумя способами: при помощи услуг риелторской конторы или самостоятельно.

Договор купли-продажи квартиры

Основные правила безопасной сделки

Что следует обязательно учитывать, на что обращать внимание при покупке квартиры в первую очередь? В настоящее время купить квартиру на вторичном рынке или продать ее можно и без привлечения посредников. Однако если вы не желаете тратить время на поиск покупателя или хотите, чтобы порядок оформления документов выполнялся профессионалами, — привлекайте специалистов из агентства недвижимости. За свои услуги риелторы обычно берут от 5 до 10% от стоимости жилья. Иногда работа посредника оплачивается фиксированной суммой.

При возникновении сомнений, стоит ли доверять порядок покупки квартиры риелторской компании, можно оформить договор купли-продажи самостоятельно. Отказ от услуг посредника позволит сэкономить немалые средства. Пошаговая инструкция позволяет практически любому гражданину сейчас купить квартиру в России, при том, чтобы процедура передачи квартиры по договору купли-продажи была полностью безопасной.

Как действовать, чтобы обезопасить себя, как купить квартиру, чтобы не обманули? Для тех граждан, кто впервые приобретает недвижимость, ответ на этот вопрос наиболее актуален. Не секрет, что квартирные мошенники в своих преступных схемах пользуются именно неосведомленностью. Поэтому, если вы желаете безопасно купить жилье, не потеряв деньги, руководствуйтесь нижеприведенными практическими рекомендациями. В частности, пошаговая инструкция требует от покупателя выполнения определенных действий.

  1. Найдите подходящий объект недвижимости.
  2. Согласуйте цены с продавцом квартиры.
  3. Заключите предварительный договор о покупке.
  4. Передайте задаток.
  5. Проверьте пакет представленных документов.
  6. Составьте договор, затем зарегистрируйте его в Росреестре.
  7. Перечислите деньги продавцу.
  8. Получите выписку ЕГРН.


Поскольку в обязанности продавца входит представление документов, подтверждающих право его собственности на этот объект, задача покупателя — проверка их подлинности, а также соответствие технической документации недвижимости требованиям БТИ.

Если право собственности можно легко проверить, запросив и скачав кадастровую выписку через сайт Росреестра, то при подозрении на наличие в квартире перепланировки, покупателю придется не только попросить у владельца разрешительную документацию, но и обратиться в БТИ, чтобы лично удостовериться в отсутствии претензий со стороны контролирующих органов.

Также необходимо будет проверить задолженности по оплате услуг ЖКХ и выписку всех проживающих прежде, чем начнется процедура покупки квартиры. Это особенно важно, если среди членов семьи продавца имеются несовершеннолетние дети, которых нельзя выписать без одобрения органа опеки.

Важные нюансы

Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры? Выбор подходящего по параметрам варианта недвижимости отнюдь не гарантирует, что вы успеете купить этот объект раньше другого покупателя. Привлекательные помещения по сходной цене быстро находят нового собственника. Особенно тогда, когда продавец готов сделать скидку, если по каким-либо причинам ему срочно понадобились деньги.

Обычно чтобы не упустить выгодную сделку, покупатель готов дать задаток. Он может составлять 5, 10 или даже 20% от цены объекта. Предоставление задатка, как и продажа квартиры, оформляется документально. Для этого используется предварительный договор купли-продажи квартиры, образец которого позволяет зафиксировать дату, сумму и другие существенные условия.

Бланк предварительного договора купли-продажи квартиры можно без особых хлопот скачать на нашем сайте. Этот документ также можно составить самостоятельно. Если вы испытываете затруднения относительно того, как правильно оформить акт передачи задатка, обратитесь к юристу нашего сайта, вам обязательно помогут. Поскольку подобные документы являются достаточно распространенными, и нотариус наверняка имеет образец типового договора передачи задатка.

В тексте договора указывается (статья 429 ГК РФ):

  • дата заключения;
  • объект купли или продажи (адрес жилого помещения, количество комнат, площадь);
  • размер задатка;
  • условия передачи задатка (дата, когда покупатель обязуется оплатить продавцу оставшуюся сумму);
  • дополнительные обязательства (в случае форс-мажора, болезни).

Возможный конфликт по поводу невозвращения задатка или снятия объекта с продажи, несмотря на заключение предварительного договора, решается в судебном порядке. Однако стороны могут внести в текст этого соглашения отдельный пункт, который бы регулировал порядок внесудебного разрешения спора. К примеру, если продавец снимает квартиру с продажи или продает ее третьему лицу, он обязан не только вернуть покупателю его задаток, но и выплатить некоторую компенсацию в виде морального ущерба (сумма возможной компенсации оговаривается заранее).

Снижение рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Что нужно знать при покупке квартиры? Чтобы оформить сделку купли-продажи, не сомневаясь в ее законности, покупателю следует обязательно знать, какие представленные продавцом документы ему необходимо проверить. К перечню обязательных справок и свидетельств относятся:

  • техпаспорт помещения (выдается в БТИ);
  • выписка из домовой книги;
  • правоустанавливающий договор;
  • ДДУ (договор долевого участия) — если жилье является незавершенным объектом строительства;
  • письменное согласие супруга и других совершеннолетних членов семьи, прописанных по этому адресу;
  • паспорт продавца — гражданства Российской Федерации;
  • квитанция об уплате госпошлины (здесь расходы несет не только продавец, но и покупатель), обычно продажа/покупка квартиры облагается пошлиной в размере 1,5% от ее кадастровой стоимости; если же сделка совершается между членами одной семьи, ставка пошлины снижается до 0,5%.


Требование о предъявлении паспорта РФ не исключает возможность совершения сделки лицами, имеющими иное гражданство, например Украины, США, Эстонии или любой другой страны. Продажа либо покупка квартиры в этом отношении не имеет каких-то ограничений.

Даже если покупателя никто не собирается обманывать, опасность может подстерегать, когда продавец имеет формальное право владения своим недвижимым имуществом, то есть является недееспособным. Чтобы этого не допустить, рекомендуется получение справок от нарколога и психиатра, которые бы подтверждали полную дееспособность продавца.

Как проходит сделка купли-продажи квартиры

Когда продавец подготовил все документы, а покупатель удостоверился в их подлинности, они не вызывают у него никаких сомнений, самое время пройти завершающий этап. Осуществляя приобретение квартиры самостоятельно, а не через агентство, вы будете обязаны вместе с продавцом посетить местное управление Росреестра или городской МФЦ для подачи документов на регистрацию.

Нотариальный договор купли-продажи представлять при этом не потребуется. Оформляющий бумаги сотрудник Росреестра или многофункционального центра лично удостоверит личности обоих участников сделки. Поэтому в вопросе, как оформить приобретение жилой недвижимости, эта стадия может считаться наиболее быстрой и легкой.

Передача денег при покупке квартиры обычно происходит безналичным путем или передачей наличных в помещении банка с последующим зачислением продавцом всей суммы на свой счет. Еще один вариант — передачу денег в присутствии нотариуса — нельзя назвать надежным с точки зрения безопасности. Случаи, когда обладателей крупной суммы грабили на улице, в наше время не так уж редки.

Какие расходы несет покупатель при оформлении соглашения? Если не брать во внимание оплату половины от 1,5% государственной пошлины — сумму, которую обычно пополам оплачивают обе стороны, — то больше никаких трат у будущего владельца в процессе покупки не предвидится. А вот продавцу придется заплатить 13% налога с дохода физических лиц, если купленный ранее объект недвижимости находился в его собственности менее 5 лет. Однако если речь идет о квартире, где семья собственника проживала более 5 лет, налогов платить не придется.

Что такое ДДУ — договор долевого участия

Составление договора
ДДУ — термин, который расшифровывается как договор долевого участия, стал весьма распространенным в последние десятилетия. По своему содержанию он представляет собой соглашение между строительной компанией и будущим владельцем квартиры, согласно которому покупатель оплачивает определенную часть стоимости помещения на разных этапах до окончания строительства здания.

Если принимать во внимание, что стоимость квадратного метра по ДДУ будет заметно ниже, чем при покупке готовой квартиры, введенной в эксплуатацию, то использование этого варианта стать собственником благоустроенного жилья в новом доме довольно выгодно, ведь это позволяет за те же самые деньги приобрести более просторную недвижимость.

В то же время участие в ДДУ имеет и определенные недостатки. Во-первых, въехать в долгожданную квартиру, в отличие от стандартной ипотеки, вы сможете не сразу, а в среднем через 1–2 года, после окончания строительства дома и ввода его в эксплуатацию. Во-вторых, привлечение застройщиком капитала физических лиц — явный признак того, что у него имеются проблемы с доступом к кредитным ресурсам.

Иными словами, это в некотором роде свидетельствует о недостаточной надежности строительной компании. Поэтому, если вы все же решили сэкономить и вложить свои деньги в ДДУ, — не делайте это на стадии котлована. Вкладывайте средства тогда, когда жилой дом уже построен хотя бы на 50–70%.

Нужно ли при покупке недвижимости оформлять передаточный акт

Практика показывает, что большинство покупателей жилой недвижимости плохо осведомлены, что такое передаточный акт, как купить квартиру, оформляя этот документ. Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры согласно нормам ГК РФ — это дополнительное свидетельство, где обе стороны согласовывают процедуру фактического вступления покупателя в права владельца имущества, а также порядок освобождения помещения прежним собственником.

Акт передачи вы можете скачать на нашем сайте, однако этот документ также вполне по силам составить самостоятельно. В текст передаточного акта входит следующая информация:

  • дата освобождения квартиры прежними жильцами;
  • перечень имущества, которое будет оставлено новому собственнику (газовая плита, бойлер, гардины и т.д.);
  • отсутствие задолженности за услуги ЖКХ;
  • отключение или продолжение действия договора с оператором кабельного телевидения (интернета);
  • состояние, в котором квартира должна быть передана новому владельцу на момент выезда продавца и его семьи.

Может показаться, что передаточный акт не требуется, так как приведенная выше информация может быть согласована устно между продавцом и покупателем. Однако чтобы не столкнуться с неприятным сюрпризом в виде отсутствия водонагревателя или какого-либо иного оборудования, который продавец после выселения забрал, лучше согласовывать подобные детали письменно. Это будет гарантией соблюдения договоренностей.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *