Как возникает и оформляется объект незавершенного индивидуального строительства в 2019 году

Строительство частного дома в современных условиях является выгодным и надежным вариантом, позволяющих одновременно сэкономить и улучшить условия жизни семьи в РФ. Альтернативным решением для жителей мегаполисов становится участие в долевом строительстве, т. е. покупка только строящегося жилья, ведь оно существенно дешевле недвижимости на вторичном рынке. Однако в современных условиях мирового экономического кризиса покупать недострой довольно рискованно, ведь такое имущество может превратиться в объект незавершенного строительства, а что делать с такой недвижимостью, известно и понятно не всем.

Объект незавершенного строительства

Незаконченное строительство является сложным комплексным понятием, при котором стоит учитывать ряд уже произведенных расходов, включая стоимость выполненных работ и вложенных инвестиций. Его объект — это любой дом, квартира или здание, которые выступают предметом договора заказчика и строительного подряда, находящиеся на стадии возведения. Более четкого определения Гражданский и Жилищный кодекс РФ не дает. Однако существующая практика позволяет сделать ряд выводов, а именно понять, что ОНС — это всегда недвижимость, носящая капитальный характер. Основными признаками, которые отличают такое строение, является прочный фундамент, демонтаж которого оставит серьезные повреждения на земельном участке, персональная обособленность объекта и неоконченный процесс выполнения строительных работ (временно остановленный, законсервированный или полностью прекращенный).

Регистрация и учет объектов незавершенного строительства

Статья 131 Гражданского законодательства РФ гласит, что все объекты недвижимости, вещные права, имущество и сделки с ним в обязательном порядке должны подвергаться государственной регистрации в специальных контролирующих органах, занимающихся учетом, а именно в Росреестре. Именно здесь оформляется право собственности на переданный в эксплуатацию и готовый к использованию объект недвижимости. Отсюда следует логичный вопрос: кто может претендовать на квартиру или дом, как зарегистрировать права на собственность, если объект не достроен? Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства в подобных обстоятельствах будет проводиться с учетом того, кому принадлежит земля, где возведен многоквартирный или частный дом.

Возводимый объект, на момент регистрации который выступает предметом договора строительного подряда, не может быть официально зарегистрирован, т. к. все проводимые процедуры будут признаны незаконными. Это связано, в первую очередь, с тем, что подрядчик сохраняет право на возобновление работ, что увеличивает риск претензий со стороны третьих лиц.

Земля под ОНС должна быть правильно и законно оформлена. Если начать стройку на земле, не предназначенной для возведения жилого дома, строение будет признано самовольной постройкой, что повлечет наложение административной ответственности, снос здания и дополнительные финансовые вложения. Неправильно оформленное свидетельство, закрепляющее право собственности на территорию, может стать причиной отказа при легализации объекта в Росреестре. Помимо свидетельства в этот государственную структуру потребуется предоставить проект или план, смету и образцы проводимых расчетов, разрешение на строительство, а также другие бумаги, устанавливаемые для каждого соискателя в персональном порядке.

Доказательством того, что объект подчиняется условиям и обязательствам договора строительного подряда, может выступать постановление суда или акт приема передачи объекта. Заказчик строительных работ оформляет право собственности, используя индивидуальный алгоритм. Если речь идет о многоквартирном доме, то затем будущие жильцы будут приобретать право распоряжения на основе грамотно составленного договора купли-продажи. Образец такого документа для ознакомления каждый желающий может сегодня скачать в сети. Незавершенное строительство жилого дома надо начинать с обращения в отдел архитектуры и градостроительства города. Льготные правила и ускоренные сроки процедуры предусмотрены для тех, кто желает оформить право собственности на недостроенную дачу. Здесь основным документом станет кадастровый план участка и объекта.

Оценка и определение степени готовности объекта незавершенного строительства

По закону нельзя просто бросить строительство дома, необходимо официальное оформление прекращения строительных мероприятий, альтернативным вариантом станет консервация объекта незавершенного строительства. Этот вариант применяется к имуществу с целью обеспечить сохранность конструкций и проведенных работ. Он используется в случае, когда застройщик вынужден прекратить возведение здания на срок более полугода. При этом лицу предстоит установить перечень работ и круг лиц, ответственных за это мероприятие. Консервация объекта незавершенного строительства всегда сопровождается инвентаризационными работами.

Через время у лица могут снова появиться средства или найдутся инвесторы, готовые вложить деньги в недвижимость. В таком случае потребуется оценка имущества и его ликвидных показателей. Заниматься вопросом проверки и расчетов должны грамотные и квалифицированные специалисты. При проведении экспертизы важно определить степень готовности объекта незавершенного строительства. Этот показатель всегда представляется в виде процентного соотношения. Он нужен для проверки соответствия понесенных затрат реальным суммам вложений, а также для определения точного размера инвестиций, необходимого для продолжения и полного завершения строительных работ.

Нужно понимать, что для того, чтобы степень готовности объекта незавершенного строительства была максимально объективна и обоснована, нужно точно определить класс и тип объекта. Способов классификации в современной системе довольно много, но чаще других используется вариант, связанный с оценкой здания, как объекта, приносящего доход. Провести экспертные работы можно с целью:

  • постановки ОНС на учет;
  • определения рыночной стоимости имущества;
  • покупке или продажи недвижимости;
  • проверки перспективы возобновления строительства;
  • рационализации использования земли, находящейся под незавершенным объектом недвижимости.

Оценка нужна при расконсервации объекта. При этом нужно учитывать дополнительные расходы, которые лягут на плечи инвесторов, ведь изначально их нельзя предусмотреть в договоре. Восстановить здание и придать ему прежние эксплуатационные и технические характеристики, после чего продолжить стройку, чтобы впоследствии продать завершенный объект, будет непросто, поэтому важно хорошо изучить законодательство в данной отрасли, а при необходимости, вовремя проконсультироваться с компетентным юристом.

Акт приема ОНС и порядок его составления в 2019 году

Когда незавершенный объект будет закончен, застройщик обязан будет сдать его заказчику. Этот процесс обязательно должен сопровождать акт приема здания. Такой же документ придется составить, если произойдет смена подрядчика. Заменить исполнителя работ можно только на основании дополнительного соглашения и письменного разрешения заказчика строительства. Форма документа является подтверждением того, что стороны исполнили обязательства по основному договору на оказание услуг. Подпись застройщика на акте свидетельствует, что объект освобожден от посягательств на него со стороны третьих лиц.

Чтобы понять, как выглядит акт, и каковы основные правила его составления, его значение, необходимо заблаговременно скачать пример документа в сети, и изучить его структуру. Акт составляется в трех экземплярах. По одному образцу достанется заказчику и исполнителю работ, а третий будет нужен для передачи в государственные регистрационные структуры. Как отмечают специалисты в данной отрасли правоотношений, приемку и составление акта передачи объекта лучше совместить с оценочными работами. На основании составленного решения заказчик должен провести дорасчет с подрядчиком, который работал над проектом.

Оформить приемку можно только после того, как специально созданная комиссия, состав которой определяют стороны договора, проведет проверку документов, соответствия выполненных работ государственным стандартам, по факту измерений и контрольных испытаний. На основании акта собственник сможет поставить имущество на кадастровый учет или изменить внесенные сведения. Для получения кадастрового паспорта на объект недвижимости в контролирующие органы нужно будет предоставить разрешение на строительство, заявление и документацию на участок.

Закон разрешает изначально поставить на учет в кадастровую палату объекты незавершенного строительства, а после ввода дома в эксплуатацию, изменить его статус. Интересно, что право собственности на ОНС автоматически прекращается после того, как строение получит статус готового недвижимого имущества. Обращаться в кадастровые органы для изменения статуса объекта или переоформления свидетельства о праве собственности нужно, как можно быстрее. Сама процедура займет не более 10 рабочих дней.

Аренда и продажа объектов незавершенного строительства

Иногда заказчик строительных работ, не дожидаясь их окончания, пытается сдать объект в аренду. Если изучить действующее законодательства, то четкого запрета на осуществление данных действий нет, но установленная судебная практика гласит иначе. Суды, в большинстве случаев, признают такие сделки незаконными, что влечет необратимые отрицательные правовые последствия для сторон.

Многих россиян интересует, продажа ОНС также является противоправным действием? Ответ здесь зависит от того, имеет ли продавец свидетельство о праве собственности на объект, выданный Росреестром. Если да, то продать такое имущества при должной подготовке не составит труда. Когда заказчик строительства пытается продать незавершенный объект, важно, чтобы он был возведен для себя, а не для третьих лиц. В противном случае заказчик не сможет оформить право собственности на свое имя, именно такое мнение у большинства Арбитражных судов РФ, которые рассматривали подобные споры.

Имея на руках свидетельство о праве владения имуществом, можно распоряжаться им по собственному усмотрению. В случае продажи, потребуется составить грамотный и юридически продуманный договор купли-продажи. Сделка подлежит регистрации в Росреестре. Также важно помнить, что продажа недвижимости сопровождается уплатой государственных налогов. Сумма сборов регламентируется нормами Налогового кодекса России в 2019 году. На НК РФ придется ориентироваться и в случае, если продавец захочет оформить налоговый вычет. Максимальная ставка вычета составляет один миллион рублей.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *