Что означает обременение на квартиру

Что такое обременение на квартиру и как его снять, часто интересуются покупатели на рынке недвижимости. Бывает, что квартира нравится, цена привлекательная, но есть история с ее арестом или нахождением в залоге. Чтобы обезопасить сделку, желательно внимательно изучить, какие виды обременений существуют и как быстро их можно снять.

Недвижимость была арестована

Виды обременений

Недвижимость может быть обременена только в строго оговоренных законом случаях. В основном речь идет о залоге, когда квартира передается в счет обеспечения кредита и об аресте, когда она гарантирует выполнение судебного решения.

Это самые популярные виды обременений прав на недвижимое имущество и применяются они с единственной целью: сохранить актив и не дать ему «уплыть» до погашения займа или другого обязательства. Помимо них, существует еще обременение вследствие ренты, сервитута, аренды жилья, а также передачи его в доверительное управление.

Как снять обременение с квартиры:

  • выплатить кредит в сроки или досрочно;
  • выиграть судебный процесс (если речь идет об аресте имущества);
  • дождаться смерть рентополучателя;
  • досрочно расторгнуть договор аренды или дождаться его конца;
  • способствовать снятию ареста на этапе предварительного следствия;
  • отменить решение налоговых или таможенных органов, наложивших арест на имущество с санкции прокурора.

Смысл обременения в том, что права владельца квартиры ограничиваются. Он может пользоваться жильем и даже сдавать его в аренду, но не вправе продавать, закладывать или завещать без согласия на то кредитора. В Росреестре владелец ипотеки числится как собственник, но также там фиксируется информация о наличии обременения на недвижимость.

Как только обязательства выполняются или отменяется судебное решение, права восстанавливаются. После этого можно распоряжаться жильем по своему усмотрению и не спрашивать на это разрешение у залогодержателя. Если арест на имущество наложен, например, в связи с неуплатой налогов, то придется погасить задолженность и ограничения будут сняты.

Обременения бывают преодолимыми и полностью блокирующими возможности осуществить сделку купли-продажи. Узнав о том, что интересующий вас актив обременен, не торопитесь немедленно прощаться с продавцом, для начала попробуйте выяснить все детали.

Ипотека

Чаще всего договор залога оформляется при получении ипотечного кредита и одновременно с подписанием кредитного договора. В соглашении о залоге фиксируются права и обязанности заемщика и одновременно залогодателя, в частности, его обязательства входит ежегодно продлевать страхование недвижимости и содержать купленную квартиру в порядке.

Для залогодержателя (банка) все это отнюдь не пустой звук. В случае если жилье потеряет в цене из-за затопления или пожара, риски не вернуть одолженные деньги многократно возрастают. Оформляется договор о залоге на весь срок выдачи кредита.

Если вы задаетесь вопросом, что это значит, если ваша квартира будет считаться с обременением и сможете ли вы ее, например, сдать, то поясним, что любые действия по распоряжению вашим имуществом будут проходить только с согласия банка. Например, сдача жилья в аренду, перевод его в нежилой фонд, перепланировка, затрагивающая несущие стены и многое другое. Однако вся эта «диктатура» заканчивается с выплатой займа.

После этого информация поступает в ЕГРП и происходит так называемое погашение регистрационной записи об ипотеке. Затем можно переоформить свидетельство о праве собственности (например, в Росреестре), в котором уже не будет данных о залоге. Подтверждающим документом может быть и выписка из реестра.

Рента

Если земельный участок, недвижимость или предприятие передано под выплату ренты, то они также считаются обремененными. Если плательщик рентных платежей отчуждает участок или другой актив, то его обязательства переходят на нового владельца. Это очень важно знать покупателям недвижимости, которые вполне могут приобрести ее с обременением, и вынуждены будут потом выплачивать ренту незнакомым лицам. Напомним, по договору ренты одна сторона передает в собственность другой недвижимость или другие активы в обмен на обязательные рентные платежи.

Рента чаще всего оформляется пожизненно (до конца жизни бывшего владельца актива). Для того чтобы быть уверенным в том, что платежи будут поступать вовремя, бывший собственник приобретает право залога на имущество.

Соответственно, обременение в этом случае снимается, только если получатель ренты умирает либо решает расторгнуть договор ренты в судебном порядке и вернуть себе имущество.

В случае с квартирами, с рентой часто путают договор пожизненного содержания собственника жилья в обмен на право собственности на жилье после его смерти. Отметим, что право собственности в этом случае наступает только тогда, когда собственник умрет, а не после заключения договора (как в случае с рентой).

Аренда

Существует и обременение на квартиры, которые сдаются в аренду на срок более года. Договор найма заключается в письменной форме и обязательно регистрируется. Иными словами, если владелец квартиры решит одновременно сдать ее одним людям и продать другим, у него ничего не получится.

Нужно будет расторгнуть договор найма и только потом оформлять купчую.

Основания расторжения договора перечислены в самом соглашении и в случае, если арендодатель необоснованно расторгает договоренность, он вынужден будет платить неустойку.

Арест

Арест недвижимости или земельного участка обычно проводится в том случае, если ведется судебный процесс по их поводу. Судья может вынести определение об аресте до рассмотрения дела по существу, чтобы одна из сторон по делу не реализовала активы, поставив под угрозу выполнение обязательств. Могут наложить арест с санкции прокурора налоговые, таможенные и следственные органы. Органы опеки и попечительства не вправе производить такие действия, однако они могут в интересах детей вынести запрет на отчуждение жилья.

Если есть подозрения, что владелец недвижимости уклоняется от уплаты крупной суммы налогов, то запрет на продажу его имущества может стать гарантией уплаты денег в бюджет. Арест снимается по заявлению ответчика или в связи с отсутствием необходимости (если, например, все долги погашены и конфликт исчерпан). Определение об аресте часто обжалуется собственником.

Арест также практикуется:

  • для обеспечения исполнения исполнительного документа;
  • для сохранения активов в случае споров по ним (между супругами, долевыми собственниками).

Квартиры арестовываются только в том случае, если нет денег на счету или наличными. Во время ареста производится опись, а квартира опечатывается. Учтите, что продажа арестованного жилья при наличии готового решения суда и передачи дела исполнительной службе осуществляется в двухмесячный срок со дня ареста.

При проведении предварительного расследования органам следствия и дознания может быть наложен арест, если по закону лица несут материальную ответственность за свои действия. Например, если в банке установлен факт мошенничества, то может быть арестовано имущество виновников. Подобный арест носит временный характер и может быть произведен только по решению суда. Со временем арест может быть снят или превратиться и в конфискацию, т.е. полную потерю имущества.

Доверительное управление

Договора доверительного управления (ДУ) на квартиры заключаются очень редко. В основном на это идут люди, которые не живут в России, но хотят, чтобы недвижимость «работала» и приносила доход. Передавать в управление могут и земельные участки.

Передавая имущество компании, которая занимается ДУ, собственник не теряет право собственности. Квартира или земля остаются под залогом, и проданы быть не могут. Просто компания получает возможность сдавать ее в аренду и зарабатывать на этом деньги. Подобные обременения также регистрируются в ЕГРП.

Обременение земельного участка

Помимо недвижимости, в залоге или под арестом может находиться и земля. Что такое обременение земельного участка, вам подскажет юрист.
Проблемы с оформлением участка
Если оформлен так называемый сервитут (ограниченное право пользования землей), то распоряжаться этим участком как раньше вы уже не сможете. Также существуют ограничения в случае ареста земли или сдачи ее в аренду на законных основаниях. Земельные участки могут выступать залогом по кредитам, если они ликвидны и оформлены законным образом.

Все обременения на участок подлежат регистрации. В ЕГРП фиксируется факт ограниченного пользования землей. При наличии сервитута ограничиваются самые разные права. Например, проход или проезд через надел собственника. Может быть связан сервитут с правом прокладывания коммуникационных сетей. Далеко не всегда сервитут оформляется добровольно. Ограничения могут появиться после того, как одна из сторон выиграет судебный процесс на эту тему. Возможен и публичный сервитут, который устанавливают местные власти или законодательство в целом (например, на использование озер, рек).

Земельный участок вполне могут сдать и в концессию, если на нем добывают полезные ископаемые или проводят другого рода раскопки. До конца договора продавать землю нельзя, иначе концессионеры подадут на вас в суд.

Проверить обременение на земельный участок можно на сайте Росреестра. Если выяснится, что земля находится в залоге или существуют другие виды обременений, вы сможете принять для себя правильное решение.

Как проверить квартиру

Многих интересует вопрос, как узнать, есть ли обременение на квартиру и можно ли соглашаться на сделку, если вы обнаружили, что жилье под арестом или в залоге. Информация обо всех обременениях доступна каждому. Вы можете запросить в Росреестре справку на эту тему или сделать запрос через интернет.

Как проверить обременение квартиры на сайте Росреестра:

  1. Зайти на сайт в раздел «Справочная информация».
  2. Ввести в нужные разделы кадастровый номер, точный адрес недвижимости, субъект РФ.
  3. Получить информацию о наличии обременения.

Проверка недвижимости

Справка об отсутствии обременений на недвижимость также может пролить свет на этот вопрос. Ее можно заказать в МФЦ или Росреестре.

Проверить квартиру на обременение онлайн очень важно, если вы покупаете ее самостоятельно, а не в ипотеку. Дело в том, что служба безопасности банков обычно проверяет все квартиры, на которые банк собирается выдавать кредит. Если у вас нет такой «подушки безопасности», то лучше не доверять словам продавца и выяснить всю информацию самостоятельно.

Учтите, что помимо явных обременений, могут существовать и скрытые. К ним относятся наследники, которые способны предъявить права на имущество, обиженные долевые собственники, представители несовершеннолетних лиц, зарегистрированных в квартире. Все это не фиксируется в Росреестре (кроме уже начатых судебных процессов), но может стать не менее реальным обременением, чем обычный залог банка.

Купля-продажа квартиры с обременением

Как правило, купля-продажа жилья, находящегося под арестом или в залоге, невозможна без согласия на то кредитора. Покупатель или сам риелтор запросит в интернете информацию и получит полные сведения обо всех обременениях на недвижимость.

Это не проблема, если вы готовы погасить ипотеку продавца в счет будущей сделки. В этом случае в течение трех дней обременения будут сняты, и вы можете заключить договор на оставшуюся сумму. Закон также не ограничивает возможность плательщика ренты продавать объект, который он приобрел. Он может продавать его любым лицам с учетом субсидиарной ответственности по обязательствам.

Сложнее дело, если заключен договор аренды, который нигде не зарегистрирован. Если покупатель «забыл» уведомить вас при продаже жилья, что оно уже сдано на длительный срок, то придется расторгать договор в судебном порядке и, возможно, даже компенсировать потери квартирантам.

Совсем плохо дело, если квартиру арестовали за неуплату налогов или штрафов государственные органы или это произошло в рамках судебного процесса (например, дела о наследстве или о разделе совместно нажитого имущества). В этом случае до окончания дела в суде или погашения задолженности по обязательствам сделки купли-продажи не совершаются.

В будущем это жилье может быть выставлено на продажу исполнительной службой, однако до этого момента необходимо будет еще уладить массу формальностей.

Как продать квартиру с обременением: Видео

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *