Приобретение новой недвижимости по договору переуступки

Многие покупатели жилья интересуются, что такое переуступка квартиры в новостройке и как ее оформить до сдачи дома в эксплуатацию. На самом деле, речь идет о передаче прав на строящееся жилье другому лицу. Этот процесс подразумевает соблюдение определенной процедуры и получение не только прав, но и выполнение обязанностей по договору.

Оформление бумаг

Правовое регулирование вопроса

Вопросы переуступки по договорам регулируются гражданским законодательством, в частности ГК РФ, а также Законом «Об участии в долевом строительстве». В основном договора заключаются между физическими лицами, когда квартиры в строящемся доме уже распроданы. Очень часто в роли переуступщика выступает инвестор-физлицо, который вложил деньги в жилье и перепродает теперь его по более высокой цене.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке включает:

  • переход права требования от одного участника долевого строительства к другому;
  • переход обязанности застройщика передать построенное жилье новому участнику;
  • обязанность нового покупателя оплатить стоимость квадратных метров полностью либо в оставшемся размере.

Если уже подписан передаточный акт, то переуступка прав собственности невозможна. Объект регистрируется в Росреестре как недвижимость, чтобы продать его нужно подписывать купчую. Однако еще до сдачи дома возможно оформление переуступки прав и перевод долга на новое лицо. Бывший участник обязан будет проинформировать нового об уже выполненных или нет обязательствах перед застройщиком, в том числе предоставить копии документов. Если квартира покупалась в рассрочку, то, возможно, что выплата ее стоимости еще не окончена, в этом случае долг также переводится на нового дольщика.

Переуступка возможна даже тогда, когда оформлен ипотечный кредит. Банк проверит кредитоспособность нового заемщика, и если у него нет возражений, можно будет подписать договор уступки прав (цессии) кредиту. Оцениваться будет, прежде всего, возможность выплачивать кредитные платежи исходя из общего для семьи уровня дохода.

Продать квартиру по переуступке в строящемся доме

Мы выяснили, что значит переуступка при покупке квартиры, однако процедура оформления все еще остается неизвестной. Если вы решили продать свое жилье в новостройке до окончания строительства (неважно на каком его этапе), то предстоит обратиться к риелторам. Как только вам найдут подходящего покупателя, нужно будет известить застройщика о вашем намерении переуступить свои права другому и заверить сделку нотариально.

В договоре переуступки должны быть:

  • персональные данные сторон;
  • номер основного договора (об участии в долевом строительстве);
  • точный адрес и параметры квартиры (метраж, описание дополнительных помещений, например, места в паркинге);
  • стоимость недвижимости;
  • права и обязанности.

В положенное время вы должны предоставить новому дольщику основной договор — участия в долевом строительстве дополнением, к которому станет соглашение о переуступке, а также предъявить все квитанции об оплате.

Основной договор должен быть зарегистрированным. Потребуется и письменное согласие застройщика на переуступку, а если переуступщик женат, то согласие его супруги на сделку. При наличии этих трех документов можно приступать к оформлению договора переуступки.

Разновидности сделок по переуступке недвижимости

Существует несколько вариантов сделок по переуступке. Фактически переуступить можно все что угодно: договор аренды, кредит, долевое участие в стройке. Для того чтобы сделка состоялась, нужно чтобы основной договор действовал, а застройщик или другая сторона не возражали против переуступки.

Виды сделок по переуступке:

  • по договору долевого участия (ДДУ);
  • по договору инвестирования или соинвестирования;
  • переуступка по ДДУ с одновременным переводом долга (кредита);
  • перемена лица по предварительному договору купли-продажи.

В первых трех случаях соглашение заключается еще до окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Договор переуступки прав собственности на квартиру оформляется с переводом долга по займу или рассрочке или с полной оплатой сразу после подписания соглашения.

Перемена лица в купчей производится следующем путем: по договору покупатель обязан проплачивать определенные суммы в течение срока строительства, после чего оформляется купчая. Из предварительного договора не возникает право требования, но зато появляется обязательство заключить основной договор (купли-продажи). Подобные сделки экономят время и деньги, ведь повторно оформлять купчую и регистрировать собственника вам не придется. Процедура же регистрации в Росреестре требует оплаты (около 10 тыс. рублей), а если обращаться за помощью к посредникам, то и гораздо больших затрат.

Как происходит переуступка прав на жилье в новостройке

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке происходит на самых разных этапах строительства. Дольщик может выставить жилье на продажу уже через месяц или полгода после заключения основного договора, так как после того как все квартиры в доме проданы и цены на них автоматически повышаются на 10-20%. Это дает возможность заработать квартирным инвесторам, которые специально вкладывают деньги на «этапе котлована», чтобы заработать прибыль.

После того, как стройка заканчивается и жилье регистрируется в реестре как жилая недвижимость, собственники также имеют право перепродать его с выгодой для себя. Переуступка проводится чаще всего прямо в офисе застройщика в присутствии приглашенного нотариуса. На всю процедуру уходит не более часа, но придется еще оплатить нотариальные услуги и остальные сборы.

Как купить квартиру

Купить квартиру по переуступке в новостройке несложно. По статистике, лишь сотни покупателей приобретают жилье на самом раннем этапе новостроя. Остальные предпочитают оформлять договора о переуступке. Если дом уже достроен, то договор купли-продажи квартиры  может быть заключен без согласия застройщика.

Вы можете договориться с продавцом и вместе выбрать нотариуса для удостоверения сделки (если он требуется). Перед покупкой не забудьте попросить документы о полном расчете продавца с застройщиком, а также отсутствии других задолженностей (за коммунальные услуги, управление домом).

Риски при покупке квартиры по переуступке довольно большие, поскольку жилье фактически существует только на бумаге (зачастую даже незаверенной нотариусом). Застройщик может не достроить дом, построить его некачественно, оказаться финансовым мошенником. Возможна и двойная переуступка — когда недобросовестный дольщик возьмет деньги сразу с двух лиц. Например, с одними оформит соглашение по всем правилам, а вторым передаст поддельный документ.

Однако шанс приобрести новое и современное жилье по доступной цене (ниже, чем после окончания стройки) все же довольно высок. Чтобы снизить риски, лучше проверить всю разрешительную документацию, а также убедиться в финансовой состоятельности застройщика. Есть также возможность застраховать свои финансовые риски по сделке, если вы найдете страховщика, готового принять их на себя. Ну и, конечно, нужно убедиться в том, что никакой двойной переуступки не будет (эту информацию легко проверить у застройщика).

Как продать жилье

Продажа квартиры по переуступке может быть осуществлена в любое время, когда найдется покупатель. Более того сделок может быть много, т.е. еще недостроенные квадратные метры могут неоднократно перепродаваться в целях получения прибыли.

Если вы решили продать квартиру по переуступке в строящемся доме, то как минимум должны окупить свои затраты, а как максимум получить хоть какую-то прибыль. Многие дольщики даже перекладывают на новых участников свои расходы на оплату налогов и других сборов. Не забывайте о том, что переуступить свое право можно, только если сделка не противоречит закону.

Т.е. лицо, с которым вы решили вступить в имущественные отношения должно быть дееспособным, вменяемым и способным совершить оплату. Расходы на риелтора также в этом случае лягут на ваши плечи, но вы всегда можете повысить стоимость, заложив их в договор.

При наличии ипотеки

Большая часть жилья в России покупается за счет ипотечных кредитов. Не является исключением и строящееся жилье, хотя банки все же предпочитают работать далеко не со всеми застройщиками. Если вы хотите взять на себя чей-то кредит, то предстоит потратить на это минимум несколько месяцев. Сначала банк запросит всю информацию о ваших доходах и месте работы, проверит кредитную историю. Потом вынесет решение о согласии на перевод займа на новое лицо.

Для переуступки долга потребуется:

  • перезаключить кредитное соглашение;
  • переоформить залог (если жилье уже сдано);
  • переоформить страховку (если она была);
  • заплатить кредитную комиссию, сбор нотариусу.

Переоформление документов
После того, как чужой кредит будет переоформлен на вас, вы сможете продолжать оплачивать платежи за строящееся жилье так же как и первый заемщик. Кредитное соглашение обычно переоформляется одновременно со сделкой о переуступке.

После погашения кредита и достройки дома вы станете полновластным собственником. Можно будет заключить договор купли-продажи квартиры на вторичном рынке или остаться проживать в своей новостройке.

Порядок оформления

Договор переуступки прав собственности на квартиру оформляется в той же форме, что и основной. Иными словами, если договор с застройщиком заверял нотариус, то требуется нотариальное заверение, а если ограничились простой письменной формой, то нет. После оформления оплачивается и стоимость жилья, согласно сумме, указанной в соглашении.

На сделку по заключению договора берутся удостоверяющие личность документы. Нужно внимательно изучить договор долевого участия, который вам предлагается и сам текст соглашения о переуступке.

Главный вопрос, который предстоит выяснить: не переуступлен ли договор еще кому-либо. В случае с жильем на вторичном рынке это всегда можно проверить, запросив выписку из реестра. Но в ситуации с новостроями все иначе и риск связаться с мошенниками очень высок. Будущая квартира может быть куплена в кредит или перепродана, вам об этом могут не сказать.

Перед заключением выясните у застройщика всю историю квартиры, убедитесь, что дольщик известил его о планирующейся переуступке (он обязан это сделать по закону). Если по основному договору требуется согласие застройщика на переуступку, то оно должно быть оформлено в письменной форме.

Необходимые документы

Для оформления сделки требуется очень простой набор документов. Вам не нужно собирать справки, выписки и многое другое, достаточно взять с собой основной договор, квитанции о расчетах, паспорт и согласие супруг (супруги) на сделку. От застройщика нужно получить одобрение переуступки в письменной форме и можно начинать оформление.

Возможные риски (плюсы и минусы)

Рискованная сделка

Как мы уже сказали выше, риски при покупке квартиры по переуступке довольно велики, особенно в период экономического кризиса. Большинство застройщиков не строят на свои деньги и на средства инвесторов, а берут кредиты в банках. Если финансирование прекратится, например, из-за банкротства банка или суд оспорит выдачу разрешения на строительство, могут возникнуть серьезные проблемы.

Новый дольщик рискует:

  • столкнуться с застройщиком на гране банкротства;
  • стать собственником долгостроя;
  • потерять в деньгах в случае обвала цен на рынке;
  • столкнуться с фактом двойной переуступки.

Однако драматизировать не стоит, в нашей стране недвижимость — едва ли не основной объект вложения средств населения. Очень многие люди обогатились на спекуляциях с новостроями, сумели избежать банкротств и «мыльных пузырей» на рынке недвижимости.

Выгоды для инвестора от переуступки:

  • шанс заработать от 10 до 100% прибыли;
  • ликвидность объекта за счет повышенного спроса на квартиры;
  • минимальные расходы на оформление сделки.

В общем, стоит здраво оценить все за и против, и принять верное решение. Если совершать сделку обдуманно и проверив застройщика и дольщика, риски можно свести к минимуму.

Налогообложение

Купить квартиру по переуступке в новостройке можно без уплаты налогов. Подоходный сбор в размере 13% платится, если вы решите переуступить свой договор другому лицу, указав сумму с прибылью, то также должны будете оплатить налог в бюджет.

Сумма налогообложения может снизиться за счет понесенных на оформление сделки расходов. Налогом облагается только разница между новой и старой ценой, поэтому часто в договоре переуступки стороны оставляют старую цену, а разницу оформляют в виде расписки. Это помогает сэкономить на оплате налога, но может быть невыгодной, если вы решите когда-нибудь оспорить сделку и вернуть деньги.

Что такое переуступка квартиры в новостройке: Видео

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *