Этапы оформления перевода жилого помещения в нежилую собственность

Перевод жилого помещения в нежилое требуется, если вы решили открыть дома офис или другое производственное помещение либо намерены сдавать или продавать его в этом новом статусе. Размер коммунальных услуг в этом случае будет другим, но и стоимость аренды или продажи также резко возрастет.

Выполнение процедуры

Нюансы для перевода помещения

Вопросы перевода в нежилой фонд регулируются Жилищным кодексом РФ и другими нормативными актами. Существует список исключений, не допускающий подобного переоформления.

Например, это запрещено, если у квартиры нет отдельного доступа, который не используют другие жильцы или она по-прежнему используется как место для жилья семьи. Нельзя осуществить перевод и в том случае, если еще не выплачена ипотека или другой кредит и на помещение заключен договор залога недвижимого имущества, а банк против смены статуса.

Если речь идет о многоквартирном новострое, то менять статус квартиры можно только, если она расположена на первых этажах или выше, но под ней находятся нежилые помещения (например, офисы или паркинг). Не выдадут разрешение также на перевод, если квартира находится в наемном доме социального использования или помещение планируется использовать для размещения секты или любой религиозной организации.

Сбор и подача документов для получения разрешения

Для переоформления собственности с жилой на нежилую нужно пройти предусмотренную законом процедуру. Она включает в себя, прежде всего, сбор пакета документов, который подается на рассмотрение в местную администрацию или МФЦ,

В список документов входит:

  • заявление;
  • выписка из домовой книги о количестве зарегистрированных лиц;
  • свидетельство о праве собственности;
  • техпаспорт и поэтажный план дома;
  • проект переустройства и (или) перепланировки (если она планируется).

Если вы не знаете, где получить технический паспорт на квартиру, то проще всего заглянуть на сайт Госуслуги, где есть возможность получить эту информацию и подать заявление на техпаспорт дистанционно. Для оформления паспорта потребуется осмотр жилья сотрудником БТИ и не менее недели на подготовку вердикта. В паспорте будут указаны всех технические параметры помещения, включая метраж, количество комнат, качество перекрытий, возраст дома и многое другое.

Подготовленный пакет документов на смену статуса квартиры на нежилое помещение рассматривается в течение 45 дней. Столь большой срок требуется для тщательного изучения вопроса и принятия решения, которое не будет задевать интересы других жильцов.

Согласие соседей

Если заявление и предоставленный пакет документов одобряют, то ответ податель получает в письменной форме. Одновременно происходит уведомление всех соседей, проживающих рядом с квартирой. Если требуется перепланировка, то она может начинаться сразу после этого и заканчиваться актом приемочной комиссии. Она удостоверяет, что новое помещение соответствует нормам пожарной безопасности и требованиям к нежилому фонду.

Пока по требованиям законодательства, согласие соседей для перевода квартиры в нежилое помещение не требуется. Иными словами, заблокировать этот процесс жильцы не смогут. Однако часто перевод связан с серьезной перепланировкой и разрушением несущей стены, а на это должно быть получено письменное согласие 2/3 собственников помещений в многоквартирном доме.

Раздумывая, как перевести квартиру в нежилое помещение, учтите эти моменты и попытайтесь минимизировать риски разногласий с жильцами.

На сегодняшний день уже существуют проекты нормативных актов, разрешающие общему собранию собственников в многоквартирном доме давать или не давать согласие не на перепланировку, а на весь перевод квартиры в нежилое помещение. Однако пока все это еще не утверждено официально и существует в рамках проектов.

Составление заявления и подача в Департамент управления имуществом

Главный документ при переоформлении собственности — заявление, которое подается в местные органы власти (межведомственную комиссию по жилью).

В отличие от многих образцов подобных заявлений, это не формальная заявка, а полноценный документ, содержащий важную информацию для чиновников. В частности, в заявлении фиксируется, какой объем строительных работ для перепланировки требуется и в какие сроки он будет осуществлен.

В заявлении указывается:

  • персональные и контактные данные заявителя;
  • полный адрес помещения (вплоть до почтового индекса);
  • статус квартиры и описание правоустанавливающих документов;
  • как планируется использовать помещение после изменения статуса на нежилое;
  • указание, требуется или нет перепланировка;
  • подтверждение того, что оно не используется для жилья и не находится под арестом или в залоге;
  • сроки работ по перепланировке и обязательство обеспечить проход на площадку проверяющих лиц;
  • обязательство выполнить перепланировочные работы в четком соответствии с утвержденным проектом.

К документу прилагаются копии свидетельства о праве собственности, план переустройства, техпаспорт и другие документы по списку.

Многие предприниматели, купив жилье на первых этажах, не торопятся менять его статус и просто начинают работать в нем, как в обычном офисе. Это чревато большими проблемами в случае проверки.

Юридическое лицо могут оштрафовать на сумму до 50 тыс. рублей, а физлицо-предпринимателя — до 5 тыс. рублей. Поэтому лучше всего все же провести перевод жилья в нежилой фонд, хотя на это потребуется много времени и, возможно, дополнительные средства на перепланировку.

Рассмотрения комиссией заявки

Как мы уже сказали выше, документы рассматривает Городская межведомственная комиссия по использованию жилфонда. Однако ее решение еще должно быть утверждено распоряжением Департамента жилполитики.

При рассмотрении заявления на перевод, если он соответствует всем требованиям закона, прежде всего, оценивается сам проект перепланировки. Он включает в себя не просто калькуляцию расходов на оборудование двери или крыльца, а целый набор технической документации, соответствующий Требования к составу проекта переустройства, утвержденным Правительством столицы или муниципального органа другого города.

Требования к проекту

Проект перепланировки должен соответствовать требованиям пожарного надзора, газовых служб (если производится переустановка газового оборудования), градостроительства и многому другому. Обычно изготовлением проектов занимаются специализированные фирмы, знакомые с запросами чиновников по этому вопросу.

Проект переустройства и (или) перепланировки должен:

  • соответствовать Постановлению Правительства РФ № 87 от 16 февраля 2008 года;
  • быть выдан лицензированным проектным бюро с заключением СЭС, органа охраны памятников (если здание памятник архитектуры);
  • содержать эскизы устройства из легких конструкций для доступа к помещению;
  • согласование вопроса размещения стоянки рядом с будущим нежилым помещением (если планируется);
  • согласование изменения ландшафтного дизайна перед будущим офисом (если, например, планируется вырубка деревьев);
  • содержать описание автономного подключения к наружным инженерным коммуникациям и подтверждение установки отдельных счетчиков.

Стоимость их услуг достигает 100-150 тыс. рублей за проект. А сам срок изготовления документа может потребовать не один месяц согласований и переделок.

После этого МосгорБТИ готовит акт о завершенном переустройстве. Его копия передается в регистрационную службу. Все это существенно затягивает и без того длительную процедуру рассмотрения заявки на перевод, который, напомним, длится до 45 дней.

Если получили отказ

После рассмотрения предоставленного пакета документов вполне возможен отказ. Причиной может быть несоблюдение процедуры (предоставление не всех нужных бумаг) или невозможность самого перевода по требованиям законодательства. Например, запрещено переводить в другой статус комнаты в жилых квартирах, о чем часто не знают владельцы. Допускается перевод только всей квартиры. Все жильцы должны быть выписаны (об этом расскажет выписка из домовой книги) и в помещении не должен никто проживать, иначе также возможен отказ.
Получение отказа
Частый повод для отказа — неправильная перепланировка в нарушении всех стандартов нежилого фонда и ставящая под угрозу безопасность или комфортное проживание соседей. Могут отказать также, если не получено согласие жильцов многоквартирного дома на разрушение несущей стены и другие серьезные вмешательства в архитектуру здания.

Имеет значение и цели, ради которых меняется статус помещения. Например, могут не одобрить перевод, если в бывшей квартире планируется открыть развлекательное заведение, которое будет работать с шумом, магазин по продаже химических или взрывоопасных веществ и другие мешающие проживанию объекты.

Однозначно не одобрят перевод, если квартира находится в аварийном или идущем под снос здании, о чем имеется соответствующее заключение. Если будущий офис более 100 кв. м также должно учитываться правило, по которому помимо основного выхода должен быть еще и аварийный (на случай пожара). При игнорировании этого требования также возможен отказ.

Если вы считаете отказ незаконным, то его всегда можно обжаловать в суде. Для этого потребуется собрать все нужные доказательства и предоставить их вместе с исковым заявлением.

Обращение в БТИ для установления цены перевода

Согласно закону, БТИ ведет учет жилых и нежилых помещений и осуществляет важную функцию — рассчитывает разницу в стоимости после осуществления перевода. Вы можете запросить в этой организации справку о стоимости квадратного метра в квартире, а также о том, насколько выросла цена на вашу недвижимость после того, как вы потратили время на смену статуса из жилого в нежилой. Выяснение вопроса цены перевода очень важен, так как будет производиться перерасчет оплаты всех коммунальных услуг и определяться разница в стоимости, за которую придется доплачивать.

Для определения цены подается:

  • заявление;
  • копии паспортов;
  • одобрительный вердикт комиссии по переводу;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • техпаспорт.

Пакет документов

Стоимость нежилого объекта определяется с учетом различных коэффициентов и факторов. Например, специалистами будет изучаться стоимость аналогичных объектов в этом же районе, удаленность от станции метро, состояние дома и многие другие вещи.

Далее владельцу жилья нужно будет оплатить разницу или так называемую цену перевода. К примеру, если стоимость помещения выросла на 10-20%, то эту разницу придется погасить и получить подтверждающую квитанцию. Только после этого можно переходить к следующему этапу — получению правоустанавливающих документов.

Регистрация права на нежилое помещение

После того, как получено разрешение на перевод жилья в нежилое помещение и вы уже выяснили в БТИ, как изменилась его стоимость, предстоит оформить свидетельство о праве собственности в Росреестре. В этом документе будет указан новый статус объекта — нежилой.

Для получения документа требуется:

  • паспорт;
  • акт межведомственной комиссии;
  • кадастровый паспорт;
  • квитанция об оплате пошлины (1 тыс. рублей).

Получить это свидетельство, если есть договор залога недвижимого имущества, практически невозможно. Далеко не все банки-кредиторы готовы к таким изменениям, опасаясь, что стоимость жилья упадет или перепланировка затянется на неопределенное время. Если в процессе ремонта у заемщика упадут доходы, и он не сможет оплачивать кредит, у банка не получится продать ремонтируемое помещение, чтобы экстренно погасить задолженность.

Однако если заемщику все же удастся убедить банк в целесообразности своих намерений, то он может оформить свое согласие на перевод и не чинить препятствий. Еще одна проблема — страховщик. Имущество в залоге всегда страхуется и необходимо решить вопрос с перепланировкой объекта еще и с ним. Возможно, повыситься цена на страховку, если компания сочтет, что ее страховые риски возросли после сноса стены или других изменений.

Регистрация также не будет возможной, если начались судебные процессы по поводу незаконности перевода. Их могут инициировать, например, родственники собственника, претендующие на это имущество.

Получение документа

Полученное свидетельство потребуется еще раз переоформить после того, как вы закончите перепланировочные работы. Это необходимо, если изменилась общая площадь помещения или построен отдельный вход. Все новшества будут зафиксированы в новом варианте свидетельства о собственности на нежилое помещение. Подтвердить их наличие поможет техпаспорт, который придется заново заказывать в БТИ.

Готовое свидетельство дает собственнику право владеть, пользоваться и распоряжаться своим нежилым помещением. Он может сдать его в аренду другим организациям или продать на вторичном рынке. Также он вправе закладывать его под получение кредита наличными или в счет обеспечения других обязательств.

Стоимость проведения процедуры

Цена перевода зависит от множества факторов. Сам процесс подготовки документов потребует не так уж и много расходов — оформление техпаспорта, нотариальные услуги могут обойтись до 2-3 тыс. рублей. За рассмотрение документов чиновниками плата вообще не взимается, эта процедура считается безвозмездной.

Основная проблема — оплата разницы между старой и новой стоимостью в БТИ, перепланировка и утверждение ее плана-проекта. Здесь порядок цен может быть совсем другой, особенно, если дом не предназначен для размещения офиса или других коммерческих помещений.

Взимать разницу с владельцев государство имеет право только в том случае, если стоимость нежилого помещения превысило рыночную цену бывшей квартиры. Например, ранее жилье стоило 3 млн рублей, а после смены статуса его цена возросла до 3,5 млн рублей. Разницу в 500 тыс. рублей придется оплатить. В любой момент заявитель вправе обжаловать определение БТИ разницы, если он считает, что цена перевода завышена.

Отдельная статья расходов — прокладка отдельных коммуникаций для того, чтобы работа будущего магазина или офиса не зависела от услуг дома. Все это требует весьма приличных расходов, особенно с учетом необходимости переоформления и согласований в самых разных инстанциях.

К примеру, по столице стоимость перевода нежилого помещения в жилое может достигать 150-400 тыс. рублей. Это далеко не конечная цифра, в особо сложных ситуациях она может быть гораздо выше, в особенности, если требуется серьезное строительство со сносом несущих стен и соседи выступают против таких действий. Сложным будет считаться перевод с неузаконенной перепланировкой, т.е. сделанной без всякой разрешительной документации. Для того чтобы решить эту проблему, может потребоваться обращение в суд.

Но если перепланировка не требуется, то расходы на переоформление могут быть небольшими (от 9000-36000 рублей за один метр площади), а сами документы рассмотрят довольно быстро — за 1-2 месяца. В эту цену не входят расходы на услуги посредников.

Перевод помещения из жилого в нежилое: видео

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *