Как должна происходить продажа комнаты в общежитии

Далеко не все граждане владеют отдельными квартирами. Существуют сотни тысяч семей, которые проживают в менее благоустроенном жилье — коммуналках и общежитиях. Несмотря на то что эти жилые помещения заметно уступают по качеству и площади, такая собственность все же лучше, чем ее отсутствие. Это объясняется тем, что продажа комнаты в общежитии предоставляет хорошую возможность в будущем приобрести однокомнатную или двухкомнатную квартиру, позволяя оплатить первый взнос по ипотеке.

Покупка комнаты в общежитии

Некоторые нюансы

Продажа или покупка комнаты в юридическом плане более сложная операция, чем аналогичная сделка, совершаемая с приватизированной квартирой. Это объясняется тем, что договор купли-продажи комнаты в общежитии или коммунальной квартире затрагивает интересы третьих лиц, а сам статус такого жилья далеко не так однозначен, как может показаться на первый взгляд. Особенно это касается общежитий, значительную часть из которых составляет жилой фонд бывших государственных предприятий и учреждений.

Как правило, после покупки или приватизации производственных мощностей новые собственники легко избавлялись от общежитий, находившихся на балансе предприятия, передавая их на баланс муниципалитета. Если проживающие в них граждане долго тянули с переводом своих комнат в статус приватизированного жилья, это в ряде случаев приводило к возникновению конфликтных ситуаций.

Планируя продажу комнаты в общежитии или коммунальной квартире, нужно заранее учесть подводные камни, которые могут встретиться при оформлении этой сделки. Прежде всего, продажа такого объекта недвижимости может происходить лишь после того, как это жилье пройдет процедуру приватизации. Если же комната находится в статусе служебного жилья, муниципальной собственности или же само здание общежития после банкротства предприятия-владельца не имеет определенного юридического статуса — для начала нужно будет добиться перевода его в частную собственность.

Как правильно заключать договор купли-продажи комнаты

Обязательно необходимо учесть, что соседи имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Несоблюдение этого условия может впоследствии стать причиной судебного разбирательства и даже объявления договора купли-продажи недействительным. Если же со стороны соседей был дан отказ от преимущественного права покупки, он должен быть оформлен письменно.

Пошаговая инструкция для продажи комнаты в коммунальной квартире выглядит следующим образом.

  1. Собственник помещения определяет его цену, основываясь на рыночной или кадастровой стоимости.
  2. С помощью нотариуса оформляется извещение об условиях продажи и ценой, которое направляется заказными письмами владельцам соседних комнат. Согласие соседей на продажу не требуется — они лишь должны быть официально извещены. Если они желают отказаться от покупки, особый порядок уведомления об этом с их стороны не предусмотрен.
  3. Собираются необходимые документы для продажи комнаты.
  4. Продажа комнаты в коммунальной квартире, которая является долевой собственностью нескольких лиц (членов одной семьи), требует получения письменного согласия каждого совладельца.
  5. Все прописанные в помещении снимаются с регистрации в паспортном столе, МФЦ или ФМС.
  6. Между продавцом и покупателем подписывается соглашение о продаже. Личные подписи ставятся при подаче документа на регистрацию в Росреестр. Нотариального удостоверения договор купли-продажи не требует — приобретение удостоверяется уполномоченным сотрудником Росреестра при приеме документов.

Продавцу жилого помещения следует учесть, что при продаже его собственности другому лицу нужно оплатить госпошлину. Если покупатель и продавец являются физическими лицами, пошлина платится ими в равных частях. Если покупатель или продавец — юридическое лицо, пошлина рассчитывается согласно размеру, предусмотренному для юридических лиц. При этом граждан свою половину пошлины оплачивает в размере, предусмотренном для физического лица.

Размер пошлины составляет 1,5% от суммы, в которую был оценен продаваемый объект. Если же покупатель комнаты в коммуналке — близкий родственник, размер госпошлины — 0,5% от цены сделки, но не менее 1 МРОТ.

Какие документы нужны для оформления продажи жилого помещения

Не зная, как продать комнату в коммунальной квартире, некоторые собственники обращаются к риелторам, теряя до 10% от фактической стоимости такого жилья. Однако продажа коммунальной квартиры или комнаты в ней вполне может быть осуществлена самостоятельно — без посредников.

Возможно, ваша недвижимость тогда будет продаваться несколько дольше, чем этого хотелось бы, но денег за проданный объект вы получите наверняка больше. Учитывая, что поиск жилой недвижимости чаще всего происходит на различных специализированных сайтах и газетах бесплатных объявлений, найти покупателя не так уж сложно.

Кроме договора купли-продажи, в Росреестр потребуется подать:

  • паспорт продавца и покупателя;
  • правоустанавливающий документ (договор приватизации, купли-продажи, дарения, наследства);
  • справку о прописке (форма № 9);
  • техпаспорт на комнату с указанием площади, этажа, адреса, материала стен (кирпич, железобетонная панель, камень);
  • копии извещений о продаже, направленные владельцам соседних комнат;
  • справку об отсутствии задолженности по оплате услуг ЖКХ.


Если вы испытываете затруднения по поводу составления соглашения о продаже, пример договора купли-продажи жилого помещения вы можете скачать на нашем сайте.

В некоторых случаях при подаче документов от владельца комнаты могут требоваться и некоторые другие справки. Как правило, это касается разрешения органа опеки на выписку несовершеннолетних. Если же все проблемы с выпиской вы уже решили, дополнительные документы к вышеприведенному списку в Росреестр подавать не придется.

Что необходимо учесть при подготовке к продаже

Какие подводные камни могут ожидать продавца комнаты в общежитии или в коммунальной квартире? Одно из наиболее жестких ограничений в процедуре отчуждения жилого помещения, являющегося составной частью «коммуналки», — приоритетное право покупки. Требование о том, чтобы соседи имели преимущество в приобретении комнаты, ограничивает возможность собственника продать это помещение желаемому покупателю — родственнику или знакомому.

Можно ли законным способом обойти это условие? Если учесть, что в Жилищном кодексе говорится лишь о продаже, оформить процедуру отчуждения помещения вполне возможно другим путем — нужно лишь составить дарственную. Здесь следует учесть, что договор дарения не предполагает выплату денежной компенсации. Таким образом, оплата за комнату должна будет осуществляться в неофициальном порядке, что также несколько рискованно.

Существует еще один способ избежать соблюдения преимущественного права продажи помещения соседям. Для этого нужно будет оформить дарственную на часть комнаты, например ¼ от ее площади. После этого между двумя совладельцами вполне может быть подписан договор купли-продажи на оставшуюся часть помещения. Согласия или извещения соседей при этом не требуется.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *