Что такое жилищный сертификат

По сравнению с ценными бумагами, находящимися в обороте на фондовом рынке, государственный жилищный сертификат (ГСЖ) имеет ряд существенных отличий, знать которые необходимо каждому, кто планирует в будущем приобрести жильё по этой программе. Являясь именными облигациями, ГСЖ не может считаться полноценным эквивалентом финансовых обязательств, поскольку их невозможно конвертировать в наличные или перевести на свой счет. В то же время, сертификаты значительно выгоднее, чем инвестирование в ипотеку или обычная покупка жилья.

Жилищный сертификат предназначен для приобретения квартиры в уже построенном доме, что не допускает возможности купить объект незавершенного строительства. А значит, проблема с ожиданием ввода в строй ипотечного жилья здесь попросту отсутствует.

Жилищный сертификат

Жилищный сертификат — что это такое

Программа выдачи жилищных сертификатов утверждена Правительством РФ в 2006 году в виде альтернативы строительству военных городков. Практика показала, что постройка домов, финансируемая из бюджета Минобороны РФ, и даже целых микрорайонов вблизи воинских частей существенно ограничивала граждан в выборе места проживания.

Особенно остро эта проблема ощущалась теми, кто завершал службу на Дальнем Востоке или в отдаленных от крупных городов гарнизонах. Наличие бесплатной квартиры при неблагоприятной ситуации на местном рынке труда лишь ненамного улучшало социально-бытовую защищенность бывших военнослужащих и членов их семей. Оптимальным выходом из этой ситуации стала возможность самостоятельного выбора будущего места проживания. И именно такую перспективу предоставляет ГЖС.

В отличие от обычной льготной очереди, государственный жилищный сертификат предоставляет гражданам такие преимущества:

  • право самостоятельно выбрать город, где бы они хотели приобрести квартиру;
  • право использовать ГЖС как начальный ипотечный взнос;
  • возможность увеличения площади квартиры посредством покупки недостающих квадратных метров за заёмные или личные средства.

Сертификат на жильё может быть получен, исходя из стажа, выслуги лет, срока проживания и иных причин. Участие в госпрограмме добровольное. Если человек считает, что в его положении лучше подождать бесплатное льготное жильё на общих основаниях, он может отказаться от получения сертификата.

В вопросе, как обналичить жилищный сертификат, ответ однозначен: оборот именных облигаций на фондовом рынке не предусмотрен. Тем не менее, финансовая ценность у ГЖС всё же имеется. Ведь приобретенная недвижимость, так или иначе, является частной собственностью. А это предполагает возможность её дальнейшего отчуждения путём продажи.

Кто имеет право на получение сертификата

Право оформить сертификат на квартиру имеют такие категории граждан:

  • военнослужащие РФ; сотрудники МЧС, МВД, ФСБ, ФСИН и ФСКН, срок службы которых превышает 10 лет;
  • переселенцы с территорий экологического загрязнения или беженцы из других государств, уже получившие гражданство России;
  • граждане, выехавшие с Крайнего Севера;
  • чернобыльцы;
  • вдовы погибших при исполнении воинского долга;
  • научные сотрудники в возрасте до 35 лет;
  • потерявшие жильё в результате ЧС или стихийного бедствия;
  • переселенцы из Байконура.

Чернобыльский сертификат на покупку жилья или жилищный сертификат для сотрудников МВД имеют право получить далеко не все, кто подпадает в указанные категории, а лишь те, чьи условия проживания действительно этого требуют. В их число входят лица, которые, не имея собственного жилья, зарегистрированы:

  • в общежитиях;
  • в служебных квартирах;
  • в арендованных помещениях.

Правила выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов предусматривают запрет на их выдачу гражданам:

  • владеющим частным домом или квартирой;
  • проживающим в благоустроенной муниципальной квартире, площадь которой соответствует санитарным нормам в расчете на одного человека;
  • военнослужащим стран СНГ, уволенным в запас после 31.12.1994 г. (кроме стран, ратифицировавших межгосударственное соглашение с РФ до 31.12.1999 г.);
  • имеющим одного или нескольких членов семьи, которые ранее получили субсидии или другую помощь от государства на постройку или покупку жилья;
  • чьи жилищные условия были ухудшены после размена, продажи или дарения ранее приватизированного ими жилья.


Жилищный сертификат чернобыльцам и другим категориям граждан предоставляется по следующей схеме:

  • 33 кв. м. на человека, проживающего отдельно;
  • 42 кв. м. на семью, состоящую их двух человек;
  • 18 кв. м. дополнительно на каждого третьего и последующего члена семьи.

Важно учесть, что принимая правила выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов, гражданин обязывается освободить предыдущее место проживания после переезда в приобретенную квартиру. Это условие касается не только муниципального жилья, но и служебных квартир, общежитий.

Недостатки и проблемы при использовании жилищных сертификатов

Наряду с явными преимуществами, программы выдачи сертификатов имеет и недостатки. О них лучше знать заранее, поскольку неосведомленность может привести к серьёзным проблемам.

ГЖС не допускает возможности конвертирования в наличные или безналичные рубли. Тем не менее, некоторые агентства недвижимости используют спорные схемы, идущие вразрез с формальными правилами выдачи сертификатов. Причина этого кроется в том, что соотношение площади помещения, указанное в этом документе, несоизмеримо с реальной стоимостью квартир в данном регионе.

К примеру, в ГЖС указана площадь квартиры 44 кв. м. Такие параметры, согласно госпрограмме, предназначены для семьи, состоящей из двух человек. Согласно нормативной стоимости одного квадратного метра для Московской области (54 тыс. рублей), в банк, являющийся контрагентом, перечисляется 2 млн 850 тыс. рублей. Это с учетом коэффициента 1,2, применяемого для Москвы и Подмосковья.

В идеале этого должно хватать для покупки малогабаритной двухкомнатной квартиры, скажем, в Подольске. О ближнем Подмосковье речь не идёт. Однако в реальности цены на недвижимость в Московской области (в частности, в Подольске) на начало 2019 года превышают 80 тыс. рублей. Таким образом, семья, решившая воспользоваться услугами госпрограммы, не может приобрести двухкомнатную квартиру без вложения дополнительных личных или кредитных средств. Подобная картина характерна не только для столичного региона, но также и для большинства других федеральных субъектов. Нормативная стоимость квадратного метра почти всегда ощутимо меньше, чем рыночная цена.

Суть схемы, которую предлагают риелторы состоит в том, что держателю ГФС предлагается его обналичить через покупку подставной недвижимости в соседнем регионе или отдаленном населенном пункте. К примеру, имея желание жить в Химках, гражданин не имеет финансовой возможности добавить миллион-полтора через заём в банке. Поскольку сертификат не покрывает всю стоимость квартиры, посредники предлагают его владельцу купить квартиру в Зарайске. Въезжать в неё не требуется, она будет лишь формально приобретена держателем ГЖС и автоматически продана на реальные деньги другому покупателю через того же посредника. Вместо недвижимости владелец сертификата получает наличные, которыми он может распоряжаться по своему усмотрению.

Реализация подобной схемы формально противоречит правилам госпрограммы, однако нарушения уголовного законодательства здесь нет. Возможно, получатель сертификата и не обращался бы к такой сложной и запутанной комбинации, если условия ГЖС позволяли приобретать недвижимость меньше установленных норм. Однако это запрещено. Семья из двух человек даже при желании не сможет купить по сертификату однокомнатную квартиру вместо обязательной для них двухкомнатной. При этом цена двухкомнатной квартиры в более-менее востребованном российском мегаполисе им будет не по карману без доплаты в размере 1-2 миллиона рублей.

С какими проблемами можно столкнуться при покупке квартиры

К сожалению, проблемы, связанные с сертификатами, не ограничиваются несоответствием нормативной и реальной стоимостью жилья. Ещё одна серьёзная неприятность, которая может подстерегать желающих воспользоваться ГЖС, связана с длительностью перечисления денег.

Учитывая, что государство перечисляет средства на блокированный целевой счет (чаще всего в Сбербанк), владелец не имеет права снять с него деньги или перечислить часть из них на другой свой счет. Казалось бы, такая забота о безопасности денежных средств в интересах программы и получателя сертификата. Однако проблема на этом не ограничивается.

В реальности, проверка подлинности договора сотрудниками Сбербанка может затянуть перечисление денег на счет бывшего собственника квартиры до 30-50 дней. Зная о существовании похожих прецедентов, многие продавцы попросту избегают связываться с продажей своего жилья через сертификаты.

Существенно усложняет выбор подходящего жилья запрет на покупку квартиры, ещё не введенной в эксплуатацию. Даже если здание фактически построено, держатель сертификата не имеет возможности купить помещение напрямую у застройщика до получения технического паспорта и начала заселения других квартир. Принимая во внимание, что самые востребованные квартиры раскупаются на разных стадиях строительства дома, владельцу ГЖС остаётся лишь надеяться на то, что все помещения к моменту ввода в эксплуатацию не будут куплены.

Какие документы нужны для получения жилищного сертификата

Пакет документов
Жилищный сертификат для сотрудников ФСИН, МВД и других силовых ведомств не предоставляется автоматически, после достижения десятилетней выслуги лет, а согласно процедуре, оговоренной в законодательстве. Вопрос о том, отвечают ли ваши условия проживания требованиям получения ГЖС, будет решаться жилищной комиссией управления профильного министерства или учреждения, где работает соискатель, на основе поданного заявления.

Если же вы чернобылец или принадлежите к другой льготной категории граждан, заявление с просьбой предоставить сертификат на приобретение жилья подаётся жилищной комиссии муниципального образования по месту фактического проживания.

Кроме непосредственно заявления на участие в госпрограмме, претендент должен представить комиссии такие документы:

  • паспорт;
  • справку о нахождении на учете в качестве льготника;
  • справку о выслуге лет;
  • справку о статусе переселенца (при необходимости);
  • документы, подтверждающие родственные связи между претендентом на получение ГЖС и другими гражданами, прописанными по месту его жительства.

Кроме вышеупомянутых документов комиссия может запросить справку, которая подтверждает освобождение жилого помещения, ранее выделенного по предыдущему месту военной службы.

Как получить сертификат на жилье чернобыльцу

Как и ряд других государственных льгот, жилищный сертификат чернобыльцам предоставляется в виде бесплатной субсидии, являющейся формой материальной поддержки лиц, пострадавших во время взрыва или ликвидации аварии на ЧАЭС. В соответствии с действующими изменениями в законодательстве, жилищный сертификат чернобыльцам предоставляется не территориальными управлениями МЧС, как это было ранее, а местными органами власти. Таким образом, пострадавшие в результате аварии на ЧАЭС и их семьи могут претендовать на ГЖС в порядке общей льготной очереди.

Жилищный сертификат чернобыльцам не может быть выделен без подтверждения их статуса путём подачи соответствующего свидетельства, а также перечня ранее указанных документов.

Жилищный сертификат чернобыльцам

Проверка документации членами жилищной комиссии городского (районного) совета занимает до 10 дней, после чего подателю заявления выдаётся письменное решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении его ходатайства. Как и в аналогичных случаях, жилищный сертификат чернобыльцам предоставляется в следующем году, если пакет документов был подан с период с 01.01 до 01.07 текущего года. Поэтому если претендент заинтересован в том, чтобы быстрее оформить ГСЖ, он должен постараться собрать всю требуемую документацию до начала июля.

Что нужно учесть после получения ГЖС

Как уже было указано, жилищный сертификат для сотрудников ФСИН (Федеральной службы исполнения наказаний), Минобороны России и других силовых структур выделяется по решению ведомственной комиссии. Однако это не единственное условие, на что нужно обратить внимание соискателю ГЖС. Не менее важно также знать порядок действий после того, как ожидаемый документ будет выписан на ваше имя и вручен для дальнейшего использования.

Если вы уже знаете, как получить жилищный сертификат, а сам он наконец-то вами был оформлен, тогда остаётся сделать следующие шаги.

  • Открыть счет в одном из банков, уполномоченных ЦБ РФ для обслуживания участников программы.
  • Обратиться в агентство недвижимости или к застройщику. Закон не ограничивает гражданина в использовании ГЖС для оплаты начального взноса по ипотеке, частичного или полного приобретения квартиры. Главное условие — объект недвижимости должен быть введен в эксплуатацию, иметь техпаспорт и находиться на кадастровом учете.
  • После того, как квартира будет выбрана, составляется договор купли-продажи. Как и любая купчая на недвижимость, этот документ подлежит обязательной регистрации в МФЦ или управлении Росреестра. Нотариальное удостоверение сделки не требуется. Если же участники сделки планируют подписать акт приёма-передачи или предварительный договор об оплате задатка, то эти документы нуждаются в удостоверении нотариуса.
  • В договор обязательно вносится пункт о безналичном перечислении средств. Во избежание недоразумений в тексте документа указываются оба банковских счета: продавца и покупателя.
  • Если процедура регистрации уже произошла, владелец сертификата обращается в банк, куда были перечислены средства ГЖС. На основании поданного заявления с просьбой перечислить сумму, указанную в сертификате, на счет владельца недвижимости, банк проводит зачисление средств. В заявлении должен быть указан номер договора, дата регистрации и паспортные данные участников сделки.
  • После перечисления денег на счет продавца, покупателю необходимо взять с него расписку, подтверждающую факт перечисления, и акт приёма-передачи квартиры. Эти два документа понадобятся для подачи в МФЦ (Росреестр). На их основании новому владельцу квартиры будет выдана выписка ЕГРН, свидетельствующая об изменении права собственности.

Заключение договора

Как и при обычной покупке недвижимого имущества, участникам сделки рекомендуется заключать предварительный договор. В нём оговариваются детали, связанные с состоянием помещения на момент выезда старого владельца, перечень имущества и оборудования, которые остаются новому собственнику после продажи. Если квартира была вами выбрана не из-за выполненного в ней дизайнерского ремонта и наличия дорогостоящей декоративной отделки, подобный документ позволит избежать недоразумений, связанных с фактической передачей помещения.

Можно ли использовать сертификаты в качестве ценных бумаг

Достаточно часто в интернете можно встретить вопрос, как обналичить жилищный сертификат. Несмотря на то, что этот документ имеет признаки ценной бумаги, его хождение на рынке облигаций невозможно по двум причинам. Первой из них является то, что ГЖС — это именной сертификат, в отличие от приватизационного ваучера, широко распространённого в начале 90-х годов. То есть, даже если бы его оборот теоретически был разрешен Центробанком, изменение собственника потребовало бы внесение коррекции в реестре. Если учесть, что число участников этой целевой федеральной программы улучшения жилищных условий оценивается в несколько десятков тысяч человек, необходимость в контроле над оборотом сертификатов потребовало бы дополнительных бюджетных ассигнований.

Вторая причина, по которой продажа жилищного сертификата не допускается — это смысл, по которой программа ГЖС была создана Правительством РФ. Идея выдачи свидетельств на право покупки квартиры возникла с целью улучшения жилищных условий граждан. Если же разрешить обналичивать сертификаты на реальные деньги, неизбежно возникнет определенная часть льготников, которые предпочтут и дальше ютиться в малоприспособленных для жизни помещениях взамен на деньги, полученные от продажи этого свидетельства. Таким образом, средства, предназначенные для расселения нуждающихся граждан, могут быть потрачены совершенно на иные цели — покупку автомобиля, погашение кредитов или даже азартные игры. Поскольку это искажает смысл и цели государственной программы, свободный оборот ГЖС не разрешается.

Можно ли использовать жилищный сертификат по доверенности

Если владелец сертификата по состоянию здоровья или другим обоснованным причинам не может лично принять участие в обмене жилищного сертификата на квартиру, это можно сделать через представителя. Как и любая другая сделка, связанная с отчуждением недвижимости, отчуждение жилого помещения в пользу другого собственника требует государственной регистрации сделки. При наличии нотариально оформленной доверенности купчую будет подписывать доверенное лицо.

https://www.youtube.com/watch?v=cTbYLM_9fo4&t=28s

Чтобы избежать проблем, связанных с доверенностью, оформлять её нужно по специальной, а не генеральной форме. В тексте доверительного документа следует регламентировать полномочия на каждый этап действий представителя. К примеру, по пунктам включить права доверенного лица на:

  • приём и оформление ГЖС в банке, являющемся контрагентом сделки;
  • открытие целевого счета на имя доверителя;
  • подпись на купчей;
  • предъявление договора в банк для последующей проверки и снятия блокировки со счета;
  • получение банковской выписки о произведенной оплате.

Важную роль также играет срок действия жилищного сертификата. Многие необдуманно подходят к этому вопросу, считая, что ГЖС, как и ряд других документов, действует, как минимум, на протяжении 12 месяцев. Это не так. Действие ГЖС для получателя ограничено двумя месяцами, в течение которых он обязан его сдать в банк-контрагент. Далее срок использования сертификата действителен ещё в течение 9 месяцев. За это время держатель ГЖС должен найти подходящую недвижимость, оформить и закрыть сделку. Соответственно, сертификат не может лежать в банке бесконечно, тем более, находиться на руках у владельца более чем два месяца с момента выдачи.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *