Порядок продажи квартиры в долевой собственности

Как продать долю в квартире, если у вас есть на нее все права, интересует далеко не только родственников, которые хотят разъехаться. Этот вопрос может возникнуть, например, у супругов, которые разводятся или у совершеннолетних детей, которые ищут средства для оплаты учебы или первоначального взноса по ипотеке.

Совершение сделки

Процесс выделения доли

Продажа жилья частями практикуется довольно часто. Особенно это актуально в том случае, если речь идет о загородном доме или даче, в которых можно сделать отдельный вход или о большой многокомнатной квартире с двумя санузлами. Процесс выделения доли не так сложен, как может показаться вначале. Главное, чтобы жилье было приватизировано или имелось согласие всех жильцов на приватизацию.

Как выделить долю в квартире для продажи.

  1. Определиться с размером долей на всех будущих долевых собственников (добровольно или по решению суда).
  2. Заключить соглашение о распределении долей (если удалось добиться согласия от всех проживающих в квартире).
  3. Пройти процедуру приватизации, если жилье не приватизировано.
  4. Получить свидетельство о праве собственности (каждый на свою долю).
  5. Если жилье приватизировано, то подать соглашение о распределении долей в Федеральную регистрационную службу и перерегистрировать вид частной собственности с общего на долевой.

Как видим, ничего сложного, и при желании всю процедуру можно завершить за несколько месяцев. При выделении доли жильцы признаются равными, если они не договорятся между собой об обратном. Например, один из родственников провел капитальный ремонт и заявляет о праве на большую долю, чем остальные.

Сроки сделки

Можно ли продать долю в квартире сразу после оформления или нужно выжидать какое-то время, часто спрашивают дольщики, которые торопятся совершить сделку. Формально сразу после того, как ваши права будут зарегистрированы в Росреестре вы вправе выставлять свою долю на продажу.

Но делать это бессмысленно, если вы не получили письменный отказ других сособственников. Дело в том, что они имеют преимущественное право покупки и в течение месяца после поступления к ним предложения вправе принять его.

Если вы не знаете, как выделить долю в квартире, то стоит проконсультироваться с юристом или опытным риелтором. Даже если все документы оформлены, но нет отказа других жильцов от покупки, сделка может не состояться.

Продажа части недвижимости


Порядок продажи доли в квартире третьему лицу связан с рядом сложностей. Это, прежде всего, невозможность выделить какую-либо часть для продажи в маленькой квартире, где, например, одна студия или гостиная.

Под долей обычно понимается минимум отдельное помещение — комната. Например, в двухкомнатной квартире, зарегистрированной на двух собственников, каждому может принадлежать по комнате. Могут возникнуть и трудности с отказом от приватизации других жильцов. Кто-то может уехать на неопределенное время и вопрос «подвиснет». Если вы хотите не продавать, а подарить свою долю кому-то из родственников, то можно просто оформить на нее договор дарения (нотариально заверенный).

Не зная, как отказаться от доли в приватизированной квартире, многие просто уезжают (например, за рубеж) оставив ее другим жильцам. Однако отказ можно оформить и официально. Это позволит вашим родственникам не спрашивать у вас разрешения для распоряжения недвижимостью и регистрации других лиц. Отказ от доли позволит уберечь ее, например, от ареста за долги или возможной конфискации в связи с грозящим уголовным делом.

Подготовка и совершение сделки

Если жилье приватизировано и семья владеет им на основании права общей совместной собственности, то подготовка к продаже одной из комнат должна начинаться с процедуры выделения доли. После того, как вы оформите соглашение о распределении долей (например, одна комната будет числиться за мужем, а вторая за женой), можно подавать документы на перерегистрацию.

Для совершения сделки купли-продажи вам потребуется:

  • свидетельство о праве собственности на свою долю;
  • техпаспорт;
  • справка о зарегистрированных в квартире лицах;
  • паспорта сторон;
  • нотариально заверенных отказ сособственников от преимущественной покупки;
  • оплата услуг нотариуса.


Если вы не уверены в правильности цены за свою долю, предварительно можно заказать оценку жилья у профессионалов. Это поможет установить правильную, а не завышенную стоимость и ускорит поиск покупателя. На цену за часть квартиры влияет множество факторов, и устанавливать стоимость «с потолка» в этом случае нет смысла. На покупку долей в квартире гораздо меньший спрос и потенциальных покупателей может отпугнуть несправедливые расценки.

После подписания всех документов информация передается в Росреестр, где происходит перерегистрация прав на нового собственника в течение трех-семи дней.

Переход права собственности

После сделки покупатель доли в чужой квартире становится ее полноправным собственником. Он может продавать ее, завещать, закладывать под получение кредита наличными, а также распоряжаться по своему усмотрению.

Переход права собственности включает:

  • возможность регистрировать в своей комнате третьих лиц;
  • обязанность соблюдать режим использования кухни и других общих помещений;
  • необходимость ежемесячно гасить коммунальные услуги (начисляются отдельно);
  • право сдавать свою долю в аренду другим лицам.

Вы вправе оформить на себя отдельный лицевой счет и гасить коммунальные расходы полностью автономно. Переход права собственности сопровождается необходимостью соблюдать установленные для всех жильцов правила.

Уплата НДФЛ

Как и в случае с продажей всей квартиры, при реализации долей нужно уплатить госпошлину, а в некоторых случаях и налог на доходы (13%). Если продавец владеет долей в квартире или доме более трех лет, то он освобождается от уплаты налога. Но если меньше, то придется по итогам налогового года внести налог в бюджет.

В сочетании с расходами на нотариальное оформление это может составить приличную сумму, однако лучше не поддаваться на уговоры указать в договоре купли-продажи заниженную стоимость доли, чтобы уменьшить расходы на налоги.

В противном случае договор могут оспорить, например, другие сособственники, если выяснится, что вы им предлагали приобрести свою комнату по другой стоимости. Даже если этого не произойдет, но вы недополучите, например, деньги от продавца (он оплатит вам сумму договора), доказать что-либо в суде будет крайне сложно.

Продажа с несовершеннолетним владельцем

Одна из самых частых причин отказа от покупки доли в квартире — страх столкнуться с судебными спорами по поводу ущемленных прав несовершеннолетних. Если в комнате прописаны дети, то сделка купли-продажи усложняется, а не часто и отменяется.

Однако если семья покупает новое жилье и сможет предоставить аналогичную долю в нем своему ребенку, то получение разрешения от органов опеки — чистая формальность.

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли.

  1. Получить согласие органов опеки и попечительства на подобную сделку.
  2. Выделить долю в натуре, если она не выделена.
  3. Оформить договор купли-продажи и зарегистрировать права в Росреестре.

Учтите, что продать долю в квартире, оформленную на ребенка без покупки другого жилья, невозможно. Новая комната должна быть таких же или больших размеров и оформлена на несовершеннолетнего. Прежде чем начать продажу, вам нужно письменно уведомить органы опеки о ваших планах. Попечительский совет должен будет осмотреть новое жилье, чтобы вынести вердикт: удобно ли оно для проживания детей или нет. Если все в порядке, то вам выпишут разрешение.

Список документов для совершения сделки шире, чем в случае с обычной продажей. Помимо разрешения органов опеки, потребуются бумаги, подтверждающие покупку другого жилья (например, предварительный договор или уже оформленная купчая), нотариальная лицензия на продажу, свидетельства о рождении, браке, разводе, а также многое другое.

Помните, что даже если сделка прошла гладко и при наличии всех документов и разрешений это отнюдь не гарантия того, что вас не потревожат в будущем. Например, кто-то из родственников ребенка захочет оспорить сделку, ссылаясь на то, что были нарушены права несовершеннолетнего.

Разрешение органов опеки и попечительства

Получение разрешения
Для получения разрешения нужно написать заявление, в котором будут указаны причины продажи и ваша просьба одобрить ее. Чиновников будет интересовать соблюдение нормы метража на человека (не менее 12-20 кв. м в зависимости от региона проживания), а также другие жилищные условия в новой квартире (например, ремонт, температура помещения).

Отказ возможен:

  • если жилье покупается в строящемся доме;
  • если условия проживания в новой комнате (квартире) хуже предыдущих;
  • если жилье покупается в рассрочку или ипотеку, а доходы родителей невелики;
  • если сделка по покупке нового жилья выглядит как фиктивная.

Если вы не покупаете жилье, а, например, съезжаете к бабушке и дедушке, то потребуется их согласие, а также подробное описание их квартиры. Правило одно: условия проживания несовершеннолетнего не должны ухудшиться. Иначе возможен отказ в получении разрешения на сделку. Запрещено также продавать долю малыша и съезжать в гостиницу или арендуемое жилье.

Несовершеннолетний старше 14 лет может с письменного согласия родителей участвовать в оформлении купчей. Продажа старого жилья по правилам происходит одновременно с покупкой нового, чтобы максимально снизить риски.

Как оформить сделку между родственниками

Купля-продажа доли в квартире между родственниками — самое частое явление. Иногда для решения вопроса обращаются в суд, но если удастся достигнуть согласия и разделить общую собственность на доли, то проблем не возникает. Вы можете завещать или подарить свою долю кому-либо из близких или продать ее по любой цене.

Для того чтобы сделка была в силе, она должна производиться с выделенной в натуре долей и с соблюдением всех правил. Договор нужно оформлять нотариально с регистрацией в Росреестре и предварительно запросить письменный отказ от покупки от всех долевых собственников.

Оформление документов

Если вы дарите жилье, то подобное согласие не требуется, однако одаряемый должен будет согласиться принять подарок. Для завещания комнаты кому-либо из родственников также не требуется никаких официальных согласий и разрешений.

Без согласия второго собственника

Продать долю в квартире без согласия собственников сложно, но можно. Если вы отправили всем жильца предложение о покупке вашей комнаты и в течение месяца не получили ответа, то формально это считается отказом.

Но документ, подтверждающий этот отказ, все же должен быть, устных договоренностей недостаточно. Если жильцы уклоняются от его оформления, то проблему можно исправить составлением заказного письма. В дальнейшем оно будет служить доказательством того, что вы оповещали других совладельцев. Обращения в суд в связи с тем, что вам не ответили на предложение о покупке, редки. Однако судебный процесс может ускорить оформление отказа совладельцем квартиры.

Еще один вариант — оформить договор дарения на свою комнату, а деньги взять наличными. Это довольно спорный способ, особенно если вы не знаете людей близко и боитесь мошенничества на рынке недвижимости.

Продавая жилье, нужно установить одну стоимость для всех сособственников. Эта же цена должна фигурировать и в дальнейшем, когда вы предложите ее посторонним лицам.

Для продавца во всех этих формальностях нет ничего страшного, но вот покупателя факт отсутствия нормальных взаимоотношений между жильцами одной квартиры должен насторожить. Дело не только в скандалах в будущем, но и в возможном желании владельцев других комнат оспорить сделку, ссылаясь на то, что их мнение не было учтено при продаже.

Продажа части доли

Продать долю в однокомнатной квартире практически нереально. Особенно если в силу своей конструкции она не предназначена для раздела на две или три части. Можно попытаться выделить долю в натуре через суд, однако не факт, что судья сочтет аргументы жильцов убедительными.

Судебное разбирательство

Если выделения не произошло, то можно договориться с другим собственником, продать жилье, а потом поделить деньги. Обычно подобным образом вопрос решается в ходе развода иногда, с обращением в суд и принудительным разделом совместно нажитого имущества либо без этого.

Иногда проблему можно решить перепланировкой — разделом комнаты на две части. Однако на совершение таких действий нужно запросить разрешение в БТИ. После того как одна квартира станет двумя обособленными помещениями с общими местами пользования, можно вновь попробовать произвести выделение доли в натуре, обратившись в соответствующие инстанции.

Думая, как продать долю в однокомнатной квартире, предложите второму жильцу выплатить вам ее стоимость. После этого можно оформить отказ от вашей доли или прав на жилье в обмен на деньги.

Если оформлена ипотека

Бывает так, что квартира или дом куплены в ипотеку. Кредитный договор оформляется на одного заемщика и согласие на эту сделку дает только супруг (супруга). В этом случае жилье находится в залоге у банка, и распоряжаться им вы можете с большими ограничениями и с согласием кредитора. Продать такую квартиру без согласия банка и полного погашения ипотеки невозможно.

Если вы решите разделить купленную квартиру, поделить ее на доли и продать по частям, то обязаны обговорить свои планы с кредитным менеджером и запросить согласие кредитора на сделку. В большинстве случаев последует отказ, поскольку это уменьшит рыночную стоимость жилья и в случае неплатежеспособности заемщика могут возникнуть проблемы с погашением долга.

Однако если займ практически выплачен и вы можете обеспечить его своей долей (одной комнатой или более), то банк вполне может и согласиться. Получив согласие кредитора, далее вы осуществляете сделку по всем правилам.

Бывают и другие ситуации, когда вам предлагает выкупить свою долю сосед по квартире, но для этого вам требуется оформить ипотеку. В этом случае, если доходы позволяют оплачивать ипотечные платежи, проблем с выдачей кредита на покупку скорей всего не будет. После оформления сделки вы станете 100% владельцем квартиры, но вся она до выплаты кредита перейдет в залог банку.

Если сумма займа невелика, а разделение на доли уже произошло, то можно оформить залоговый договор только на часть жилья, а не на всю недвижимость целиком. Учтите, что ипотеку на выкуп доли в квартире выдают далеко не все финансовые учреждения. Возможно, придется поискать кредитора, который согласится профинансировать вашу сделку в обмен на привлекательный залог и возможность заработать на процентах.

Как продать долю в квартире: Видео

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *