Как продать неприватизированную квартиру в 2019 году

Можно ли продать неприватизированную квартиру и как это оформить, чтобы сделку не признали недействительной, интересует многих владельцев недвижимости. Например, наследников, которым жилье досталось от пожилых родственников или у тех, кто готов оформить на себя договор пожизненного содержания в обмен на квартиру.

Продажа недвижимости

Статус неприватизированной недвижимости

По статистике, в России приватизировано более 80% жилого фонда. Оставшаяся часть находится в государственной или муниципальной собственности, а ее жильцы живут в ней на основе договора социального найма.

Продать жилье в таком статусе невозможно. Продажа неприватизированной квартиры возможна только после прохождения процедуры ее разгосударствления. Именно поэтому в советское время были столь популярны обмены квартирами.

Процесс приватизации включает:

  • подачу заявления в отдел приватизации местной администрации;
  • приложение в виде договора соцнайма или ордера, техпаспорта на жилье и других документов;
  • подготовку договора о приватизации и регистрация прав в Росреестре;
  • получение свидетельства о праве собственности на квартиру.

Приватизация квартиры проводится с учетом согласия на нее всех участников договора или с нотариально заверенным отказом. Длится процедура в среднем 2-3 месяца. Далеко не все жилье подлежит приватизации.

Вам скорей всего откажут, если квартира расположена в аварийном или идущем под снос доме, а также в случае если ваше жилье имеет статус служебного. К последнему можно отнести и квартиры для военных, которые не подлежат приватизации.

Плюсы и минусы неприватизации

Плюсы и минусы неприватизированной квартиры неочевидны. Многим жильцам официальное отсутствие частной собственности только на руку. Такое жилье нельзя, например, конфисковать в случае суда. Его нельзя заложить и продать по частям, как в случае с долевой собственностью. Если отношения между родственниками оставляет желать лучшего, то государственный статус — надежная страховка на тот случай, если кто-то из членов семьи решит продать или заложить свою долю.

Плюсы неприватизации:

  • не нужно платить налог на большую квартиру;
  • меньшие расходы на содержание жилья;
  • возможность прописать всех своих родственников (постоянная регистрация);
  • право на временную регистрацию (например, квартирантов);
  • право на субсидии и льготы по оплате коммунальных услуг.

Еще одно преимущество — имея такое жилье, вы можете находиться в очереди на улучшение жилищного вопроса. Вы сможете зарегистрировать на своих квадратных метрах ограниченное количество посторонних лиц, что также может быть выгодно, если один из родственников решит зарабатывать на жизнь фиктивной регистрацией.

Недостатков у отсутствия прав частной собственности также много. Как мы уже сказали выше, жильцы ограничены в праве распоряжения квартирой. Фактически они нанимают ее у государства или муниципалитета.

Минусы неприватизации:

  • в случае неуплаты квартплаты более полугода возможно выселение (через суд);
  • при выселении в связи со сносом дома шансов получить хорошее жилье меньше, чем в случае с приватизированной квартирой;
  • невозможность взять кредит в банке под залог жилья;
  • нужно получить согласие всех родственников на регистрацию другого лица в квартире;
  • сроки бесплатной приватизации могут закончиться и в случае, если вы решите продавать квартиру, для начала вам нужно будет выкупить ее у государства по кадастровой стоимости.

Такую недвижимость нельзя также завещать или дарить, дробить на части или переводить в нежилой фонд, если вдруг захотите использовать ее под офис. Неприватизированной квартирой можно пользоваться всю жизнь и не только ответственному квартиросъемщику, но и всем членам его семьи.


Однако если использовать жилье не по назначению (например, открыть там ветеринарную клинику) либо нарушать правила пользования, предусмотренные договором соцнайма, возможно и выселение через суд. Такое выселение возможно даже без предоставления альтернативного жилья, как в случае, если дом, например, признан аварийным.

Как продать неприватизированную квартиру

Если вы не хотите проходить процедуру перевода жилья из государственного в частное, то обмен неприватизированной квартиры — это фактически единственный выход ее продать. Сделка будет замаскирована под обмен, а деньги вы получите из рук в руки.

Подобные варианты продаж довольно рискованны и желательно не проводить их с малознакомыми людьми, так как впоследствии доказать что-либо в суде будет невозможно. Как разменять неприватизированную квартиру и не остаться без денег, подскажут опытные юристы. Например, вы можете заранее оформить расписку на нужную сумму или прописать ее в обмен на деньги.

Как правильно продать долю в квартире:

  1. Пройти процедуру приватизации в установленном законом порядке.
  2. Получить свидетельство о праве собственности на свою долю.
  3. Оформить сделку купли-продажи, предварительно уведомив всех, кто имеет право на приоритетную покупку и получив от них нотариально заверенный отказ.

Многих интересует, как продать неприватизированную квартиру с долгами, ведь, если в ней жил пожилой человек на одну пенсию, то неоплаченных счетов может быть много. Проблема в том, что приватизировать жилье с задолженностью невозможно. В списке документов обязательно должна быть справка об отсутствии долгов по коммунальным счетам за последние три месяца.

Обычно эта проблема решается снижением цены на жилье на сумму долгов и оформлением аванса. Однако если сумма задолженности очень велика, такой вариант может и не устроить покупателей. Проще всего в этом случае обратиться в риелторское агентство, которое возьмет на себя процесс оплаты долгов и приватизацию объекта (естественно, за отдельную плату уже после продажи жилья). Например, иногда эта проблема решается подготовкой гарантийного письма от компании о погашении всех долгов после приватизации.

Риски при оформлении сделки


Если вы решили не тратить время на приватизацию жилья, то существенно повышаете риски сделки. Один из самых популярных вариантов — прописка людей вместо себя в квартиру и расчеты без оформления договора купли-продажи. Иными словами, вы сначала выписываетесь из квартиры, получаете деньги, а потом регистрируете покупателя. Каждый остается при своем и если новый жилец захочет, то в будущем может приватизировать квартиру.

Риски покупателя:

  • продавец может подделать документы о выписке (например, выписку из домовой книги);
  • получив деньги, продавец может уехать, а вы ничего не докажете, так как нотариально оформленной сделки купли-продажи не было;
  • обращение в суд по таким случаям, если нет расписки и других подтверждений передачи денег, имеет мало шансов на успех.

Если вы все же решаетесь на такую сделку, позаботьтесь об оформлении договора займа на сумму квартиры, расписку или другого документа, подтверждающего передачу средств.

Также очень важно убедиться в том, что абсолютно все жильцы выписаны из квартиры и в ней нет несовершеннолетних лиц. Выписать детей из негосударственного жилья практически невозможно, если у родителей нет альтернативы для их проживания.

Еще один вариант покупки неприватизированного жилья — обмен его на такое же. Это делается в основном через риелторское агентство и так называемую буферную квартиру. Риски в этом случае также велики, потому что если агентство находится в сговоре с другой стороной, то не исключен вариант обмана и потери денег.

Как себя подстраховать

Если вы покупатель, то самый простой способ обезопасить себя от рисков — настоять на приватизации понравившейся вам квартиры.
Приватизация недвижимости
Помимо обычной процедуры на 2-3 месяца, существует и ускоренный вариант, за который просто нужно доплатить чуть больше. Если владелец жилья не хочет этим заниматься, можно предложить нанять проверенную риелторскую компанию, которая возьмет на себя подготовку квартиры к продаже.

Любые расчеты, будь то аванс или оплата квартирных долгов, должны быть задокументированы. Не стоит верить обещаниям, так как риски мошенничества на рынке недвижимости очень велики.

Можно ли разменять неприватизированную квартиру

Обмен неприватизированного жилья производится крайне редко. Гораздо проще заказать ускоренную приватизацию и не иметь подобных трудностей с оформлением. Проблема в том, что поменять неприватизированное жилье можно только на такое же (с аналогичным статусом) либо нужно использовать некий буфер, чтобы совершить сделку. Найти же ровно такой же метраж в нужном районе бывает очень непросто.

Как разменять неприватизированную квартиру:

  • при помощи «буферного» жилья;
  • с доплатой или без нее на такой же вариант неприватизированного жилья;
  • найдя аналогичное жилье в другом городе (размер «по переписке»).

Формально обмен по-прежнему существует, но на практике к нему прибегают крайне редко. К тому же велик риск мошенничества — в 90-е годы прошлого века «черные» риелторы обманули многих владельцев квартир, обещая им, жилье в Крыму или в другом месте на берегу моря в обмен на столичные квадратные метры. Чаще всего такой обмен заканчивался тем, что владельцы квартир выписывались из своего жилья ничего не получая взамен или получая совсем не то, на что рассчитывали.

Необходимые документы

Пакет документов

Для обмена квартиры понадобится особый пакет документов. Это, прежде всего, договор социального найма, выписка из домовой книги, в которой видно, кто конкретно прописан в квартире.

Понадобится также:

  • заявление о размене, подписанное всеми жильцами;
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
  • разрешение жилищного отдела на размен жилья.

После того, как ваш обмен одобрят, вы получите документы (ордер, договор) на новое жилье. Все это невозможно, например, если жилье служебное. Для начала должен быть изменен статус квартиры. Для изменения статуса нужно получить разрешение собственника (предприятия, учреждения, организации).

Кто может претендовать на прописку

В неприватизированной квартире может быть прописано ограниченное количество лиц. Все зависит от нормы жилья на человека, и если в квартире проживает слишком много людей, то постоянную и даже временную прописку могут и не разрешить.

Прописка в неприватизированную квартиру осуществляется только с согласия собственника — государства или муниципалитета. Претендовать на нее вправе любые лица (родственники, новые члены семьи), если все остальные жильцы согласны и подписали разрешение на вселение. Для регистрации ребенка не требуется даже этого.

Постоянная прописка

Прописка в квартире

Постоянная прописка в неприватизированной квартире проводится только с согласия всех зарегистрированных лиц. Нужно помнить, что любой человек с постоянной регистрацией имеет право претендовать на долю в приватизированной квартире. Иными словами, в будущем, если вы решите приватизировать жилье, придется учесть интересы этого человека.

Для регистрации потребуется:

  • согласие жильцов;
  • паспорт;
  • заявление;
  • договор соцнайма;
  • листок выбытия с прежнего места регистрации.

После изучения документов в паспорте ставится отметка о регистрации. Соответствующая информация также вносится в домовой журнал (книгу). Регистрация не может быть осуществлена, если собственник жилья, например, муниципальный орган, сочтет ее нецелесообразной. Это может произойти, если человек, которого хотят прописать не является родственником, а в квартире и так проживает большое количество людей.

Временная прописка

Временная регистрация в неприватизированной квартире также возможна. Она проводится на короткий срок — до 6 месяцев (как правило, он совпадает с договором аренды жилья). На временную прописку требуется согласие других жильцов (если речь не идет о детях) и самого наймодателя.

По окончании срока регистрация становится недействительной либо продлевается на новый период (но не более полугода).

Неприватизированная квартира после смерти квартиросъемщика

Многие думают, что наследование неприватизированной квартиры по закону возможно. Со стороны это действительно может показаться, поскольку после смерти ответственного квартиросъемщика выселения его родственников-наследников не происходит.

Соблюдение закона

Однако по закону завещать можно только свою собственность, а у квартиросъемщика есть только права и обязанности по договору соцнайма с государственными или муниципальными органами. Именно этот комплекс прав и переходит к другим участникам договора, а также основным наследникам. В связи со смертью стороны по этому соглашению право собственности не меняется. Оно остается за государством или муниципалитетом, а не за наследниками.

Процесс переоформления договора

Ничего сложного в процессе приватизации нет. Нужно собрать минимум документов и подать их в местный орган власти. Главное в этом процессе, чтобы было достигнуто согласие между всеми участниками договора соцнайма. Сотрудник БТИ обязательно придет к вам, чтобы осмотреть жилье и заполнить техпаспорт на него. Также необходимо будет закрыть все долги по коммунальным услугам. Если все в порядке, то вы сможете зарегистрировать свои права уже через пару месяцев.

Договор соцнайма будет переоформлен на договор приватизации, а затем вы получите единое свидетельство, где будет указан вид собственности (частная), четкий адрес и площадь квартиры. Свидетельство может быть оформлено на одного собственника или на 2-3-х, в зависимости от того, какой вариант оформления вы предпочтете.

Наследования жилья

Неприватизированную квартиру невозможно оставить в наследство. Однако после смерти ответственного квартиросъемщика в неприватизированной квартире имеют право проживать все зарегистрированные в ней лица.

Законные наследники (дети, родители, супруг или супруга) имеют право приватизировать квартиру, если у них заключен договор соцнайма на нее. Однако это возможно только в случае, если они постоянно проживали в ней. Формально к наследникам переходят имущественные права и обязанности, в том числе найма жилья у государства или муниципалитета.

Если умерший участник договора соцнайма успел перед смертью подать заявление о приватизации, то жилье может быть включено в наследственную массу. Наследование неприватизированной квартиры по закону или завещанию возможно только в этом случае. Во всех остальных наследникам просто переходят права и обязанности по договору соцнайма.

Как продать неприватизированную квартиру, если квартира не приватизирована: Видео

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *