Порядок получения разрешения на продажу квартиры от органов опеки

Многие семьи сталкиваются с серьезными трудностями, не имея возможности получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. В результате срывается ранее согласованная сделка, теряется время и выгодное предложение приобрести новое жильё. Однако избежать неприятных последствий возможно, достаточно заблаговременно позаботиться об отсутствии оснований для предъявления претензий при выписке детей.

Как продать квартиру, если собственник имеет несовершеннолетнего ребёнка? Согласно действующему законодательству, продажа недвижимости, где прописаны дети, схожа с куплей-продажей жилья. Единственное отличие — более сложная процедура выписки ребёнка.

Разрешение на продажу квартиры от органов опеки

Основные правила при продаже квартиры с несовершеннолетними детьми

В отличие от взрослого человека, несовершеннолетнего нельзя выписать из квартиры, автоматически не прописав по другому адресу. При этом опекунскому совету должно быть предоставлено документальное подтверждение регистрации ребёнка по новому адресу проживания.

Подобная бюрократическая процедура осложняет процесс продажи квартиры. Но не нужно забывать, что она призвана обеспечить дополнительную защиту прав детей как для контроля над местом их проживания, так и для недопущения ухудшения жилищных условий.

Требования, выдвигаемые опекунским советом для родителей, желающих продать квартиру, где зарегистрированы их несовершеннолетние дети, просты и понятны. Первое и основное условие — ребёнок не может быть не зарегистрированным по какому-либо адресу проживания.

Обязательное наличие у детей крова над головой — не единственное требование государства, которое должно соблюдаться родителями или другими законными представителями несовершеннолетнего. Опекунский совет также тщательно следит за тем, чтобы жилищные условия ребёнка по его новому адресу не были ухудшены по сравнению с предыдущим местом жительства.

К примеру, если семья с двумя несовершеннолетними детьми решила продать свою трёхкомнатную квартиру, купив на вырученные от продажи деньги жилое помещение, состоящее из двух комнат, подобная сделка будет заблокирована, поскольку здесь можно говорить об ухудшении жилищных условий детей. Исходя из их интересов, отчуждение жилья не получит одобрения опекунского совета. Соответственно, купчая не будет зарегистрирована.

В перечень требований, согласно которым принимается решение, допустима или нет продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком, входит:

  • количество комнат;
  • общая и жилая площадь;
  • присутствие инженерных коммуникаций и санитарных удобств (централизованного или автономного отопления, водопровода, канализации);
  • состояние здания (ветхость, аварийность).


Чтобы убедить опекунский совет в том, что переезд в приобретаемый объект недвижимости не ухудшит жилищные условия ребёнка, его родители или другие законные представители должны предоставить комплект документов, в который входят:

  • подписанное родителями/опекунами заявление в опеку;
  • согласие на продажу, подписанное самим несовершеннолетним, достигшим 14-летнего возраста;
  • выписка из поквартирной (домовой) книги;
  • свидетельство о рождении;
  • правоустанавливающий документ на продаваемый и приобретенный объект;
  • справка БТИ о кадастровой стоимости помещения;
  • техпаспорт на квартиру, которая будет продаваться, а также техпаспорт на жильё по новому адресу.

Если ребёнок проживает с одним из родителей, то в этом случае к указанному выше списку понадобится добавить документы, которые бы объясняли отсутствие второго родителя (свидетельство о разводе, смерти, судебное постановление о признании без вести пропавшим).

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником: важные детали

Можно ли продать квартиру, владельцем которой является ребёнок, и имеет ли опекун право на совершение такой операции от имени малолетнего? Если речь идёт о детях, чей возраст превышает 14 лет, без согласия самого ребёнка здесь никак не обойтись. Если же он не достиг возраста получения паспорта, продажа жилого помещения будет осуществляться его родителями или другими законными представителями, но лишь с согласия органа опеки и попечительства.

Каким образом ребёнок может стать владельцем жилого помещения? Существует несколько вариантов:

  • как член семьи он получил долю в квартире в ходе приватизации его родителями муниципального жилья;
  • квартира или доля в ней получена в результате подарка или по наследству.

Наиболее распространенным вариантом отчуждения собственности, принадлежащей ребёнку, является случай, когда проданный объект недвижимости являлся приватизированным. Поскольку действующее законодательство разрешает приватизировать жилые помещения, выданные для проживания по договору социального найма, за последние десятилетия миллионы российских семей уже воспользовались этим правом. Соответственно, дети, являющиеся полноправными членами семьи, автоматически получили право собственности на принадлежащую им долю в квартире.

Приватизируемый объект недвижимости, долю в котором имеет малолетний ребёнок, может быть отчужден в пользу третьих лиц, но только в случае если такая сделка будет в интересах этого несовершеннолетнего. Прежде всего, продавцом должны быть предоставлены убедительные гарантии сохранения доли ребёнка в покупаемой квартире.

Как продать квартиру с несовершеннолетним без обязательной прописки

Может ли один из родителей продать их общую с ребёнком квартиру, рассчитывая на покупку за вырученные деньги нового жилья в новостройке? Если речь идёт об автоматической прописке по новому адресу, проблемы не возникнут. Но как быть, если дом ещё не введен в эксплуатацию и, следовательно, регистрация жильцов в нём пока невозможна?

Похожие случаи, когда за счёт проданного жилья семья рассчитывает оформить ипотеку в новостройке большей площади, нередки. Такой способ улучшения жилищных условий один из оптимальных, учитывая не слишком высокие финансовые возможности супругов.

Несмотря на то, что формально здесь имеются противоречия с требованиями, предъявляемыми органами опеки, необходимость в прописке ребёнка никто не отменял, практическая реализация такого варианта переезда в новый дом всё же возможна. Исключение из правил в данной ситуации допустимо, в случае если опекунскому совету будут представлены убедительные доказательства того, что после приобретения жилья в новостройке условия проживания ребёнка заметно улучшаться. Кроме того, понадобится также предоставить пакет документов, подтверждающих серьёзность намерений о покупке такой квартиры:

  • документальное подтверждение в виде справки, выданной застройщиком, о высокой степени готовности новостройки, с указанием ориентировочной даты ввода дома в эксплуатацию;
  • копия заключенного инвестиционного договора (о вступлении в кооператив или оплаты паевого взноса), который бы подтверждал намерение родителей приобрести жильё в возводимом доме;
  • документы, объясняющие, где будет жить ребёнок до готовности квартиры к заселению (к примеру, регистрация по адресу бабушки вместе с одним из родителей).


Если семья эмигрирует в другую страну, это допускает возможность продажи квартиры без приобретения равноценной для прописки в ней ребёнка. Если же семья переезжает в другой город или регион, продажа квартиры по прежнему месту жительства может быть осуществлена с условием перечисления определенной суммы (не менее причитающейся ребёнку доли) на личный счет несовершеннолетнего. Впоследствии со счета ребёнка деньги могут быть перечислены исключительно на приобретение другой недвижимости, правом собственности которой он будет обладать с учетом доли, которая ему принадлежит.

Что нужно учесть при выписке несовершеннолетнего из квартиры

В исключительных случаях орган опеки может разрешить продажу квартиры с покупкой жилья меньшей площади. Ухудшение жилищных условий может быть оправдано в следующих случаях:

  • состояние здоровья ребёнка требует проведения дорогостоящей операции или курса лечения;
  • из-за астмы, туберкулёза или иного хронического заболевания ребёнок нуждается в переезде в регион с более теплым и сухим климатом;
  • в населенном пункте, в котором проживает несовершеннолетний, нет специализированных учебных заведений, в которых ему рекомендовано продолжить обучение для углубленного изучения отдельных предметов.

Любой из упомянутых случаев опекунский совет рассматривает лишь при наличии соответствующих документальных подтверждений, о предоставлении которых родителям ребёнка следует позаботиться заранее. Разрешение на продажу квартиры не требуется в следующих случаях:

  • несовершеннолетний по достижении 16-летнего возраста вступил в официальный брак;
  • после эмансипации несовершеннолетнего, достигшего 16-летнего возраста, согласно ст. 27 ГК РФ (устройство на постоянную работу, регистрация в качестве предпринимателя).

Если имеет место одна из вышеуказанных ситуаций, родителям уже не требуется обращаться в опекунский совет. Однако к перечню документов, требуемых для государственной регистрации договора купли-продажи, должно быть приложено свидетельство о заключении брака, выписка из трудовой книжки или копия патента на занятие предпринимательской деятельностью их сыном или дочерью. Не стоит забывать, что эти документы потребуются лишь в том случае, если возраст несовершеннолетнего составляет от 16 до 18 лет.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *