Как можно проверить чистоту квартиры при покупке квартиры

Не зная, как проверить чистоту квартиры перед приобретением, потенциальный покупатель недвижимости рискует столкнуться с тем, что впоследствии договор о покупке признают недействительным, а сама квартира будет возвращена законному владельцу. При этом нет гарантии, что сумма, уплаченная за приобретение жилья, возвратится покупателю.

Похожие неприятности могут ожидать граждан не только на вторичном рынке, но и при приобретении недвижимости в новостройке. Если проверка квартиры перед покупкой не была проведена, существует вероятность того, что вполне надежный, на первый взгляд, застройщик при отсутствии необходимой разрешительной документации не сможет ввести дом в эксплуатацию. Покупатель при этом вряд ли сможет вселиться в приобретенное им помещение.

Проверить чистоту квартиры

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Чтобы обезопасить себя от проблем, необходимо точно знать, как проверить надежность застройщика дома или владельца квартиры. Проверка юридической чистоты квартиры и здания, в котором она расположена, не представляет труда даже тем гражданам, кто ранее не имел никакого опыта общения с юристами. Ведь всё, что для этого необходимо — проверить разрешительную и техническую документацию, а также право собственности.

Начинать проверку лучше всего с полномочий продавца. Если речь идёт о покупке жилья у частного собственника, обязательно попросите его предъявить паспорт. Это первое, что вам потребуется, наряду с запросом документов, касающихся уже самой квартиры.

Досконально проверять паспорт продавца на предмет того, настоящий он или фальшивый, не требуется — подобная идентификация входит в компетенцию сотрудников Росреестра, отвечающих за регистрацию купчей. Однако стоит проверить соответствие паспортных данных сведениям, указанным в выписке ЕГРН. Благодаря онлайн-сервису Росреестра запросить выписку на интересующий объект недвижимости теперь может каждый. Стоимость такого запроса составляет от 150 до 400 рублей. Учитывая, что на кону стоит сделка о покупке дорогостоящего жилого помещения, подобная предосторожность не будет лишней.

Соответствие личности продавца реальному собственнику приобретаемого объекта — далеко не единственная информация, которую покупателю предстоит выяснить. Придётся также проверить квартиру перед покупкой на предмет наличия долевой собственности. Если по этому адресу кроме самого продавца прописаны и другие граждане, то весьма вероятно, что им может принадлежать доля в этом помещении.

Стоит учесть, что нотариально удостоверенное согласие на продажу от супруга и детей старше 14 лет понадобится в любом случае. Обычно при продаже с этим проблем не возникает, если муж и жена состоят в официальном браке. Гораздо сложнее обстоит ситуация, если доля в квартире принадлежит лицу, не являющемуся членом семьи продавца, или кредитно-финансовому учреждению.

Покупателю нужно проверить наличие обременений в квартире в виде залога. Это также можно сделать в Росреестре, получив онлайн выписку ЕГРН с подробными сведениями об интересующем объекте.

Как проверить квартиру на чистоту: перечень необходимых документов

Комплект документации, который придётся проверить при покупке квартиры, не ограничивается лишь паспортом владельца и выпиской ЕГРН. Кроме них на юридическую чистоту понадобится проверить:

  • правоустанавливающий документ, объясняющий, как помещение стало собственностью продавца;
  • свидетельство о праве собственности (его современным аналогом является выписка ЕГРН);
  • техпаспорт на жилое помещение;
  • выписку из поквартирной (домовой) книги с перечнем граждан, прописанных по этому адресу.

Обратите особое внимание на то, чтобы на каждом из указанных выше документов не имелось каких-либо исправлений или подчисток. Штампы, фамилии и названия организаций должны быть указаны разборчиво. Обязательно проследите за тем, чтобы продавец предоставил вам оригиналы документов. Если возникнут сомнения в подлинности какого-либо свидетельства или справки, попросите продавца сделать с неё ксерокопию. Затем посетите БТИ, управление Росреестра, нотариальную контору или городскую администрацию для проверки идентичности указанных в ней сведений.

При наличии видимых невооруженных глазом исправлений или подчисток на одном из документов, попросите продавца восстановить его в официальном порядке. Если же он откажется, то это может являться веским основанием для подозрений о том, что сведения в предоставленных документах были подделаны.

На что нужно обратить внимание при проверке документов

В некоторых ситуациях в качестве правоустанавливающего документа, объясняющего происхождение права собственности на квартиру, продавец может показать решение суда. Его содержание может касаться раздела имущества после расторжения брака, дележа наследства или конфискации недвижимости по просроченному банковскому кредиту.

При наличии судебного постановления об отчуждении прав на квартиру к приобретению такого помещения следует подходить с особой осторожностью. Особенно это касается тех судебных решений, которые только недавно вступили в силу. Не стоит забывать, что кассационный суд высшей инстанции вполне может отменить решение апелляционного суда. Соответственно, заключенная сделка купли-продажи может быть признана недействительной.

Кроме правоустанавливающих документов на квартиру для покупателя должна представлять немалый интерес и техническая документация на жилое помещение. При наличии признаков того, что в помещении была выполнена перепланировка, понадобится не только запросить у собственника квартиры разрешительную документацию на проведение таких работ, но и сверить соответствие схематического плана помещений в техпаспорте с реальной планировкой и площадью.

Несоблюдение архитектурно-строительных норм при самовольной перепланировке почти наверняка приведет к крупным неприятностям. Это касается как штрафа, так и требования о восстановлении первоначальной планировки. При наличии в помещении дорогостоящего ремонта это станет причиной крупных расходов для нового владельца помещения.

Проверка полномочий доверенного лица перед покупкой квартиры

Если в вопросе о том, как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке основная часть работы сводится к идентификации подлинности справок и свидетельств, то при продаже недвижимости через доверенное лицо всё заметно усложняется. Документы на жильё здесь вполне могут быть подлинными, но проблемы возникают и с другой стороны.

Например, владелец помещения при составлении доверенности не придал значения сроку его действия. Или же доверенное лицо нарушило устную договоренность с собственником относительно минимальной цены продажи объекта. Кроме того, представитель может попросту ввести в заблуждение владельца квартиры по поводу намерений её продажи.

Следствием этого могут стать длительные судебные разбирательства. Не факт, что правильно оформленная сделка купли-продажи будет признана недействительной, однако не стоит исключать и такую вероятность.

Если вы столкнулись с тем, что квартира продаётся через доверенное лицо и вы не знаете, как самостоятельно проверить подлинность выданной доверенности, рекомендуется лично встретиться с собственником помещения, выяснив все обстоятельства, которые делают невозможной продажу квартиры обычным путём. Если же владелец объекта находится в другом городе, вам стоит посетить нотариуса, выдавшего доверенность. Поскольку этот документ обычно оформляется в том районе, где расположен объект продажи, нотариальную контору, где удостоверялась доверенность, можно будет найти по адресу, указанному на документе.

Как происходит проверка застройщика

Не секрет, что покупка квартиры в новостройке в силу разных причин является более привлекательной инвестицией, чем приобретение жилья в обычном многоквартирном доме, построенном 20 или 40 лет назад. Преимущества новостроек перед вторичным жилым фондом легко объяснить. Это и более просторная планировка, наличие современных инженерных коммуникаций, не требующих ремонта, а также возможность приобрести квартиру по программе ипотеки, равномерно выплачивая взносы до окончания строительства.

Вместе с тем, при покупке самостоятельно выбранной квартиры в строящемся доме покупателю понадобится тщательно проверить наличие у строительной компании всей разрешительной документации. Это касается не только документов на квартиру, проверенным должен быть весь дом, включая земельный участок, выделенный под строительство. Подобная предосторожность объясняется тем, что иногда застройщики используют не тот вид разрешенного использования, который указан в кадастровом паспорте выделенного им участка. Кроме того, следует проверить соответствие утвержденного градостроительным советом проекта дома реальному количеству этажей и площади.

Возможно, многие просто не знают, как проверить застройщика при покупке квартиры. Однако проверка осуществляется просто. Понадобится лишь попросить у застройщика копию разрешения на строительство, которую нужно сверить с документацией на этот объект, имеющейся в управлении архитектуры городской (районной) администрации.

Пренебрежение проверкой документации застройщика может привести к тому, что гражданин купит квартиру в доме, не имеющем необходимых разрешений на строительство. Соответственно, введение объекта в эксплуатацию и вселение жильцов может затянуться на несколько месяцев.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *