Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в 2019 году

Расторжение сделки купли-продажи недвижимости после регистрации происходит крайне редко. В основном это случается, если стороны передумали либо возникли другие серьезные причины, например, выяснилась новая информация о квартире, которая влияет на цену или на общее желание совершить сделку.

Осуществление сделки

Порядок расторжения

Если купчая уже подписана и сделку заверил нотариус, то информация о новом собственнике вскоре попадает в реестр. Происходит регистрация нового владельца, и если через пару дней новый или старый собственник решат все отменить, то предстоит длительная процедура расторжения.

Основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости:

  • желание (одной стороны или всех);
  • отсутствие обещанной оплаты;
  • недееспособность;
  • выяснилось, что имущество арестовано;
  • в купленном жилье оказались прописаны дети либо на нее претендуют наследники;
  • сделка была совершена в мошеннических целях;
  • жилье оказалось с серьезными дефектами, о которых продавец не уведомил.

Расторжение сделки купли-продажи недвижимости после регистрации может быть добровольным либо через суд.

Один из вариантов — заключение нового соглашения, т.е. обратная сделка. Каждая из сторон останется при своем, просто предстоит потратиться на повторное переоформление купчей. Возможно также подписание соглашения о расторжении, которым скрепляется взаимное желание сторон прекратить отношения. Оно оформляется в нотариальной форме.

Если же одна из сторон не желает расторжения, то единственный путь решить проблему — исковое заявление. Однако для выигрыша в судебной инстанции предстоит найти весомые причины.

Расторжение до регистрации договора

Практикуется также расторжение договора купли-продажи недвижимости до регистрации, когда только подписано предварительное соглашение. Этот способ часто используют, если рассматривается одновременно много предложений. Если после подписания предварительного договора продавцу или покупателю неожиданно предложили более выгодную сделку, то они вполне могут отказаться от дальнейшего сотрудничества.

Если вы не знаете, можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры, целесообразно проконсультироваться у юристов, риелторов или нотариусов. Они пояснят, что до конца регистрации в реестре недвижимости все сделки считаются незавершенными.

Иными словами, их проще отменить. Для прекращения оформления покупки нужно отнести в ЕГРП соглашение о расторжении, и если новый собственник еще не внесен в реестр, то никаких проблем не будет.

Законодательная база

О том, как расторгнуть договор купли-продажи квартиры можно узнать, прочитав Гражданский Кодекс РФ. В частности стоит изучить ст. 8.1, 433, 450 ГК РФ, а также другие статьи посвященные вопросу расторжения гражданских сделок.

Законодательство содержит четкое описание причин, по которым может произойти отмена. Главная из них — серьезное изменение обстоятельств. Например, если вы купили жилье в строящемся доме и застройщик не сдал его вовремя либо вовсе прекратил строительство.

В этом случае добиться расторжения договора можно в суде. Также вы вправе добиваться отмены, если была изменена проектная документация на дом без мнения инвесторов. Однако если застройщик выполнил все обязательства, участник не вправе отказаться от своих обязанностей по договору в одностороннем порядке.

Если стройка остановилась, то застройщик по требованию закона обязан в течение 10 дней вернуть все деньги участнику и даже небольшие проценты за их использование. Понесенные расходы на оформление сделки стороны обычно делят между собой.

Признание договора недействительным

Договор купли-продажи квартиры можно признать недействительным в суде. Для этого нужно убедить судью, что сделка вне закона по ряду объективных причин. Например, договор подписал несовершеннолетний собственник, а не его законный представитель. Сделка произошла при введении покупателя или продавца в заблуждение с мошенническими целями, при угрозе жизни или здоровью. Возможна и ситуация, когда купчей жилья прикрывается другая сделка или действие (например, покупка не носила возмездный характер и была взяткой должностному лицу для предоставления каких-либо преференций).

Доказательства для признания сделки недействительной:

  • свидетельство о рождении, чтобы подтвердить возраст;
  • справка о невменяемости одной из сторон из психдиспансера;
  • справка из полиции о возбуждении дела по заявлению о мошенничестве или вымогательстве.

Если суд сочтет ваши аргументы убедительными, то договор могут признать ничтожным. Каждая сторона получает свое (имущество или средства).

Случается, что заключив договор и узнав, что он ничтожный, стороны оставляют все как есть. Это довольно опасно, ведь придется жить под постоянной угрозой иска. В любой момент одна из сторон может подать в суд и добиться возврата недвижимости или денег за нее. В этом случае проще перепродать недвижимость несколько раз, чтобы не было претензий.

Однако на практике доказать ничтожность сделки бывает довольно сложно, особенно если речь идет об обмане и никаких доказательств такого поведения одной из сторон нет. С такого рода делами под силу справиться только опытным адвокатам.

Признать недействительным можно и договор участия в долевом строительстве, если застройщик — мошенник и не планировал производить строительство объекта. Доказательством в судебном процессе в этом случае может быть отсутствие у продавца разрешений на застройку, лицензии и других документов. Если компания еще не исчезла с рынка и у нее есть хоть какое-либо имущество или счета в банке, суд сможет арестовать активы и компенсировать потери участникам.

Как расторгнуть предварительный договор

Перед заключением сделки почти всегда заключается предварительное соглашение. Это нужно для того, чтобы приостановить показы квартиры другим покупателям и дать время сторонам для оформления сделки. В рамках соглашения продавец обычно получает аванс в размере от 5 до 10% суммы квартиры.

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости — самый простой путь выхода из имущественных отношений. Для этого требуется согласие сторон, и если продавец и покупатель еще не обращались к нотариусу и не оформляли договор, то решить вопрос можно за один день. Иногда предварительное соглашение оформляется тремя сторонами (одной из них является риелторская компания).

Порядок расторжения.

  1. Одна или обе стороны приходят к соглашению о не заключении сделки.
  2. Стороны дожидаются окончания срока для заключения основного договора (купли-продажи), который был указан в соглашении и решают вопрос с авансом и оплатой других расходов.
  3. Предварительное соглашение становится недействительным.

Предварительное соглашение устанавливает сроки, в которые должен быть заключен договор купли-продажи квартиры. Если они прошли, а не одна из сторон не изъявила желание заключить сделку, то предварительное соглашение отменяется автоматически.

Разрыв договора по инициативе покупателя чаще всего ведет к потере аванса. Это является компенсацией полученных убытков. Если же на расторжении настаивает хозяин квартиры, то он обязан вернуть аванс в двойном размере. Однако все эти вопросы можно решить мирно либо предусмотреть иной порядок в самом соглашении.

Расторжение предварительного договора происходит по вине продавца или покупателя. Каждый из них может обратиться в суд и потребовать возврата задатка или компенсации понесенных расходов.

Если по поводу расторжения предварительного соглашения не удалось достигнуть компромисса, то одна из сторон также может настаивать на заключении сделки в суде. В договоре может быть указан порядок одностороннего разрыва, поэтому текст соглашения нужно читать очень внимательно. Если в соглашении участвует риелтор, то порядок расчетов с ним в случае расторжения сделки также должен быть оговорен в письменной форме.

Соглашение о расторжении сделки купли-продажи квартиры

Оформление документов
Если вы не знаете, можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры, то стоит заглянуть в базу юридических документов в интернете, где вы найдете образец соглашения о расторжении сделки купли-продажи жилья, которое активно используется на рынке. Это очень короткий документ, в котором стороны заявляют о том, что уже заключенный договор расторгается в оговоренные сроки.

Основные пункты соглашения:

  • персональные данные сторон;
  • адрес покупаемой квартиры и ее номер в реестре;
  • обязательства вернуть жилье в определенные сроки и произвести взаиморасчеты;
  • подтверждение, что недвижимость никому не передана и не заложена;
  • порядок взятия на себя расходов на оформление.

Соглашение отменяет купчую, но только после подписания сторонами и регистрации ее в Росреестре. Если договор еще не прошел регистрацию (а это процедура может длиться 10 дней), то сторонами подается заявление о прекращении этого процесса.

По закону, зарегистрированное в реестре право оспаривается только через суд. Пока в реестр не внесена запись об изменении собственника, покупатель остается владельцем купленных квадратных метров. Однако допускается внесение отметки о возражении. Если в течение 3-х месяцев со дня внесения отметки не произошло обращения в суд, то она аннулируется навсегда.

Не зная, как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, продавец может по ошибке просто отдать деньги в обмен на обещание оформить расторжение по всем правилам. Не стоит рисковать подобным образом. Лучше соблюсти все формальности — заключить соглашение о расторжении и вернуть имущество по всем правилам.

Досудебный и судебный процесс

Судебное разбирательство
Досудебная процедура расторжения уже заключенного договора-купли продажи включает обратный договор (оформление новой купчей) либо соглашения о расторжении. Подразумевается, что между сторонами нет конфликта, и все решается мирным путем. Однако такая ситуация бывает крайне редко. В основном подписанные купчие расторгаются через суд и с большими проблемами.

В судебную инстанцию обращаются если:

  • не поступило оплаты по договору;
  • нарушены другие существенные условия, например, продавец не сообщил информацию о недвижимости, которая влечет ущерб для покупателя;
  • бывший собственник отказывается выселяться из квартиры или выписываться;
  • на жилье претендуют другие лица, например, долевые собственники, вернувшиеся из мест лишения свободы.

Требовать расторжения через суд допустимо, только если получен отказ от второй стороны. Если вам отказали или проигнорировали предложение о разрыве, то уже через месяц вы имеете право на подачу искового заявления о расторжении договора или о признании его недействительным.

3.1 MiB
72 Downloads
Детали

Для его составления потребуется договор купли-продажи, предварительный документ, а также любые доказательства обоснованности причин для разрыва. Учтите, что если деньги передавались из рук в руки и без расписки, доказать факт неуплаты практически невозможно. Поэтому лучше всего осуществлять взаиморасчеты со счета на счет в банке с получением квитанции либо с оформлением расписки. Также может обернуться проблемой попытка доказать факт продажи вам некачественного имущества, ведь продавец будет настаивать, что ему об этом было неизвестно либо приводить другие аргументы своей невиновности.

19.9 KiB
14 Downloads
Детали

Учитывая сложность расторжения договора, стоит взвесить все за и против, перед тем как решаться на сделку. Советуем также проверить продавца, используя публичные источники (например, реестр прав на недвижимость). Если квартира часто перепродается, это должно насторожить добросовестного покупателя и послужить дополнительным поводом для проверки чистоты сделок и наличия претендентов-наследников на квартиру либо других нюансов.

Изменение или расторжение договора купли-продажи объекта недвижимости: Видео

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *