Классификация и виды разрешенного использования земель населенных пунктов

Приобретение и продажа недвижимости, в том числе и земельных участков, всегда требовала немалых познаний в юридической сфере. Мало кто из россиян знает, что далеко не на каждом участке можно построить дачный домик или же использовать его в сельском хозяйстве. И обычно это обнаруживается уже тогда, когда земля куплена, и деньги потрачены. Чтобы не совершить роковую ошибку, необходимо изучить классификацию земель населенных пунктов виды их разрешенного использования и другие особенности.

Виды разрешенного использования земель

Особенности классификации

Покупая и продавая надел, необходимо знать категорию земель и виды разрешенного использования объектов. Все характеристики прописаны в Земельном кодексе Российской Федерации. Только они играют решающую роль. Кодекс разграничивает земли по типам и по способам применения. Различают такие категории земли:

  • для ведения сельского или фермерского хозяйства;
  • для возведения построек и развития инфраструктуры;
  • для разработки полезных ископаемых и ведения производства;
  • лесные участки;
  • участки с водоемами и прилегающими сооружениями;
  • территории, отличающиеся культурной, исторической или природной ценностью;
  • запасные территории, которые числятся на балансе властей.

И за каждой из этих категорий закреплены свои типы и виды разрешенного использования. Есть еще населенные участки. Речь идет о землях, предназначенных для жилой застройки — возведения мегаполисов, городов, поселков и пр. Очевидно, что разрешенное использование земель в таких целях возможно только на территориях второй категории участков вышеприведенного списка, и частично — первой.

Территории запаса тоже могут застраиваться, но не сразу. Сначала государство переводит их в другой статус, который позволяет проводить строительные работы. И если запасные участки, числящиеся на балансе муниципальных властей, переведены в земли поселений, только тогда дается разрешение на возведение построек и развитие инфраструктуры. Виды разрешенного использования земель населенных пунктов напрямую зависят от местности, на которой они расположены. В поселениях выделяют зоны:

  • жилые;
  • инженерные;
  • рекреационные;
  • сельскохозяйственные;
  • производственные;
  • для военных нужд;
  • особого назначения.

Земли, занятые парками и скверами, площадями и улицами относятся к территориям последней зоны. Когда участок используется не по назначению, владельца штрафуют на сумму, равную 1% от общей его цены, указанной в выписке из Государственного кадастра недвижимости. Но при этом 10 тысяч рублей — это минимальный размер штрафа.

Причем денежное взыскание — не самая большая проблема, помимо этого придется еще и снести сооружение, и убытки никто возмещать не будет. К примеру, если в жилой зоне на участке построили коммерческий киоск, его придется убрать даже с учетом того, что он уже некоторое время работал и приносил доход. У разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения тоже есть свои ограничения.

Система кодов в кадастровом учете

Если покупателем является физ. лицо, оно должно ориентироваться только на два типа земель — жилой и для сельскохозяйственных нужд. На остальных территориях оно не вправе заниматься какой-либо деятельностью — так гласит Земельный кодекс. Более того, другие категории территорий он попросту не сможет приватизировать.

Главным хранилищем информации по указанным земельным участкам является Государственный кадастр недвижимости. Когда земля регистрируется официально, она попадает в реестр, и владельцу выдается соответствующий кадастровый паспорт. Именно в этом документе и можно посмотреть, в каких целях можно использовать объект. Например, если покупатель намерен возвести гаражное помещение, он должен уточнить, что приобретаемый им участок этому соответствует. Земли жилых зон предназначены для:

  • индивидуальных жилых построек;
  • небольших бытовых сооружений;
  • многоэтажных зданий.

Для классификации подобных объектов используется система особых кодов (приказ Минэкономразвития № 540), которые и дают полное представление о возможности эксплуатации земель. К примеру, для коммерческой деятельности пригодны лишь участки, отмеченные кодами от 4.0 до 4.9. На таких участках можно строить сооружения для продажи как товаров, так и услуг. Соответственно, для ведения фермерской деятельности нужно изучать виды разрешенного использования земли сельскохозяйственного назначения.

Для ИЖС используются другие коды — от 2.0 до 2.7. Если в кадастровом паспорте вы столкнулись именно с этими обозначениями, это свидетельствует о том, что вы имеете право на возведение жилых помещений. Спектр возможного использования участка выглядит следующим образом:

  • садоводство;
  • возведение жилой постройки (максимум три этажа, и при этом разграничивать на несколько квартир не разрешается — это уже считается не ИЖС);
  • возведение помещений для стоянки авто;
  • сооружение садовых (дачных) домиков;
  • разработка участков для подсобного хозяйства.


Все земли, маркированные кодом 2 в кадастровом реестре, можно использовать в перечисленных целях. Но не стоит забывать о допустимом количестве этажей — это касается как жилого дома, так и дачной постройки. Если правило будет нарушено, никаких снисхождений быть не может — придется сносить лишний этаж и платить штраф.

Возможность постоянной регистрации

С юридической точки зрения, дачный домик и жилой частный дом являются разными сооружениями. Возведение дачных построек — это ДНП (дачное некоммерческое партнерство), а жилые дома относятся к ИЖС. В первом случае создается неприбыльная организация, в которой числится группа людей. Именно эта организация и является владельцем сооружений, которые возводятся на ее территории. А вот с ИЖС все иначе — здесь необходима регистрация.

Разница в том, что в полноценных жилых домах подразумевается постоянное проживание, а в дачных и садовых — кратковременное или сезонное. Именно поэтому закон и не обязывает регистрироваться в населяемых дачных домиках. В случае с индивидуальным жилым строительством регистрация места проживания является обязательной.

В садоводствах есть возможность зарегистрироваться на жилой площади, но существует ряд сложностей. Постройка может относиться сразу к двум категориям — к жилой и к сельскохозяйственной. В таких случаях вероятность получения регистрации очень низкая, в 90% случаев заявители попросту получают отказ.

Также стоит отметить, что сооружения относятся к ИЖС только в тех случаях, когда они расположены на территории определенного населенного пункта. Если строение находится за его пределами, то классификация будет уже иной.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *